本所律師近期代理一境外人士在上海新購了一套高檔公寓，從2011年1月看房簽署買賣意向書、1月18日簽署正式房地產買賣合同，直至2011年3月辦理過戶登記并取得產權證，整個交易恰恰經歷了上海頒布實施有關的房產稅試點政策和房產限購政策，現將在新的政策背景下上海房地產交易登記的基本流程及其相關情況作如下簡要介紹：

【政策背景】
        根據上海市人民政府于2011年1月27日發布的《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知（滬府發[2011]3號）的有關規定，上海自2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產稅試點。

        根據上海市人民政府辦公廳于2011年1月31日發布的《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》（滬府辦發[2011]6號）的相關規定，上海自2011年2月1日起正式實施房產限購政策。

【交易登記流程】
        根據上海市有關房產限購和房產稅試點政策的規定和本所律師實際辦理交易登記的情況，目前上海房地產交易登記的基本流程為：

        1、買方如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》，房地產開發企業、房地產經紀機構核對購房人是否屬于限售限購范圍并簽署意見和蓋章；
        2、買賣雙方簽署買賣合同（《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產買賣合同》并辦理公證（如需）；
        3、買方與銀行簽署《貸款抵押合同》（如需）；
        4、買方前往房產所在的區（縣）交易中心之稅務機關辦稅窗口申報辦理房產稅征免認定手續；

        （1）房產交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；
        （2）新購住房的契稅完稅憑證；
        （3）購房人的有效身份證明；
        （4）其他有關書面證明文件、資料。
        5、提交初核后稅務機關辦稅窗口打印《原有住房信息查詢申請表》，買方向交易中心查詢窗口查詢原有住房情況，查詢窗口受理后5個工作日出查詢結果；
        6、買方將原有住房書面查詢結果（原件）交稅務機關辦稅窗口，10個工作日后稅務機關根據審核認定結果向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》；其中，申報全額繳納房產稅的，稅務機關辦稅窗口收齊購房人提供的申報資料后可當場向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》；
        7、除買方需辦理上述有關申報房產稅征免認定手續外，賣方需向稅務機關辦理有關所得稅、營業稅和土地增值稅等納稅申報手續；以賣方為個人為例，需提交的申報資料包括：
        （1）《個人住房轉讓所得個人所得稅自行申報表》；
        （2）《個人出售房屋營業稅申報表》；
        （3）《土地增值稅申報表》；
        （4）《代開〈銷售不動產統一發票（代開）〉申請表》；
        （5）涉及車位等非居住用房，還需提供有資質的評估機構出具的評估報告《房地產市場詢價單》和《非居住用房出售情況承諾書》。
        8、買賣雙方申請房地產轉移登記和抵押登記（如需），除了按照《上海市房地產登記技術規定（試行）》規定提交基本資料外，上海房產限購和房產稅試點政策施行后需提交的特別資料包括：
        （1）《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》，境外人士則需《境外個人購房承諾書》；
        （2）有關原有住房信息查詢情況的《查詢結果》；
        （3）《上海市個人住房房產稅認定通知書》；
        （4）購房人家庭成員戶口簿、結婚證等證明材料；
        （5）對于符合限購一套住房的非本市戶籍居民，需提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。
        9、區（縣）交易中心查驗資料，對符合受理登記規定條件的出具《房地產登記收件收據》，對不符合受理登記規定條件的則出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》；
        10、依法領取《上海市房地產權證》并按約定辦理交房手續。

【相關問題】
        1、根據上海限購政策，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。因此，作為房屋買賣的雙方當事人均應在簽訂意向書或買賣合同之前對該項房屋買賣交易是否存在轉讓登記之限制作適當的調查和確認，必要時在相關合同中約定因為資料申報不實或者違反限購政策而不能登記所導致的違約責任及其后續合同解除等處理所明確的約定。
        2、根據上海房產稅試點政策，交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。因此，作為房屋買賣的雙方當事人亦有必要在簽訂合同之前對購房人是否需要繳納房產稅、計稅依據及其適用稅率、是否符合減免條件等作適當的確認，以避免將來產生不必要的爭議。
        3、另外需要注意的是，稅務機關簽發的《上海市個人住房房產稅認定通知書》中載明的是“年度應納房產稅”的數額，由于房產稅稅款是自取得房屋產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額，因此購房人需要在取得產權證之后在稅務機關辦稅窗口予以備案由稅務機關確定當年度實際應納稅額，隨后在每年的12月31日前自行申報繳納稅款即可。