2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》受到廣泛關注。其不僅僅對每一位國民產生重大影響，對于廣大企業也或多或少產生影響。對于物業服務企業而言，《民法典》不僅增設《物業服務合同》專章，明確物業服務企業權利義務與責任，還在《物權》篇與《侵權責任》篇中規定了物業服務企業的責任。我們在此提煉了與物業服務企業相關并與原民事單行法律、司法解釋有實質性修改的條款內容，供物業服務企業參考。

一、《民法典》第二編【物權】第六章【業主的建筑物區分所有權】的相關規定

第二百七十七條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

解讀：

1.本條新增：業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序應當依照法律、法規的規定。結合《民法典》第九百四十條的規定“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止”，業主大會、業主委員會的依法成立與否對于物業服務企業的合同權益將產生直接影響。

2.明確除了地方政府有關部門外，居民委員會也應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

解讀：

1.本條涉及物業服務企業的選聘、維修基金的籌集與使用等與物業服務企業關系密切的重大事項，其修改對物業服務企業產生重大影響。修改主要體現在三個方面：一是改變表決方式、提高表決效率，原來的規定是“面積和人數雙過半同意”（即經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意），重大事項“雙過2/3同意”，實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯系，導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議。《民法典》降低了需要業主共同決定事項的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項經參與表決的業主“雙過半同意”，重大事項經參與表決的業主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業主1/2同意（即2/3*3/4）。二是大幅度降低使用維修基金的表決門檻，即由全體業主的“雙過2/3同意”降為經參與表決的業主“雙過半同意”即可（全體業主1/3同意）。三是新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”須經參與表決的業主“雙過3/4同意”，比如設置廣告位、快遞柜、新增停車位等均屬此列，而此前通常由業主委員會甚至物業服務公司自行決定。

第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

解讀：

1.擴大了維修資金的使用范圍，原規定為：可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。

2.明確維修資金的籌集、使用情況應當公布且應當定期公布，該規定加強資金使用的公開透明度，更好地保障業主的知情權。

3.條款新增第二項內容，明確了緊急情況下使用維修資金的特別程序。

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

解讀：該規定為新增條款，明確了利用業主的共有部分產生的收入屬于業主共有。對于小區電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產生的糾紛，該條款將發揮定分止爭的作用。同時，該規定明確允許“扣除合理成本”，給物業服務企業留下一定的空間，可以在物業服務合同中予以明確。

第二百八十五條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條 業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

解讀：明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，增加規定了物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，業主應當依法予以配合。如果業主或者其他行為人拒不履行相關義務，物業服務企業可向相關行政主管部門報告或者投訴。

二、《民法典》第三編【合同】新增【物業服務合同】專章（第二十四章）

《民法典》新增的【物業服務合同】專章，是在《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》基礎上的進一步細化，從而為解決物業服務糾紛提供基礎法律依據。物業服務企業在起草、訂立、履行物業服務合同的過程中應當嚴格遵守該章規定。現我們選取其中部分條款進行簡要解讀：

第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

解讀：本條款明確了物業服務合同的內容和形式，不同于司法解釋的規定，物業服務人的服務承諾，只有有利于業主的才是物業服務合同的組成部分，包含約束業主內容的服務細則則不是。

第九百四十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

解讀：本條借鑒了建筑施工合同的規定，明確物業服務企業需對分包事項對業主負責，不得轉包或者支解轉包。

第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

解讀：明確物業服務人的一般義務，特別是對違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為的制止、報告義務。

第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

解讀：本條在第二百八十一條規定的定期公布維修資金的籌集、使用情況的基礎上，進一步明確了物業服務人的定期信息公開和報告義務。

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經 按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

解讀：對于欠繳物業費的業主，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式，只能通過訴訟或仲裁催收。

第九百四十條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務 期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第九百四十六條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業 服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

第九百四十七條 物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物 業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服 務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第九百五十條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人 或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

解讀：以上諸條均是關于物業服務合同期限的規定，需要特別關注不同情景下合同的期限、通知期限是不同的。此外，第九百五十條規定的物業服務人的后合同義務（即在接管之前，即使合同終止了也應當繼續提供物業服務）也需特別關注。

三、《民法典》第七編【侵權責任】第十章【建筑物和物件損害責任】的相關規定

第一千二百五十四條 禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。

物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

發生本條第一款規定的情形的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。

解讀：本條完善高空拋物墜物治理規則。在原有規定基礎上，除了強調公安等機關應當依法及時調查，查清責任人外，規定物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施以防止此類行為的發生，否則需承擔相應的侵權責任。

第一千二百五十六條 在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的，應當承擔相應的責任。

解讀：明確物業服務企業作為物業服務區域內公共道路的管理人應當盡到清理、防護、警示等義務以及相應的責任。