第一條（目的和依據）

　　為了加強住宅物業保修金管理，維護業主的合法權益，保障相關物業在保修期內的正常使用和維修，根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《建設工程價款結算暫行辦法》等法律、法規、規章，制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本市行政區域內新建住宅及同一物業管理區域內其他建筑物的物業保修金的交存、使用、退還及監督管理，適用本辦法。

　　第三條（定義）

　　本辦法所稱住宅物業保修金（以下簡稱“保修金”），是指建設單位按照規定比例向房屋管理部門交存，作為建設單位履行保修義務的保證金。

　　本辦法所稱業主，是指房屋所有權人，但不包括建設單位。

　　第四條（管理原則）

　　保修金的管理，遵循“統一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監管”的原則。

　　第五條（管理部門）

　　市房屋管理部門負責全市保修金的監督管理。

　　區、縣建設部門負責本轄區內建筑工程的質量監督管理和質量問題糾紛的協調。

　　區、縣房屋管理部門負責本轄區內保修金的交存、使用、補足、退還等日常管理。

　　第六條（交存標準）

　　新建住宅及同一住宅物業管理區域內其他建筑物，由其建設單位按照建筑安裝總造價的3%交納保修金。

　　符合以下情形之一的建筑物，經房屋管理部門審核同意，建設單位可免予交納保修金：

　　（一）住宅物業管理區域內的所有住宅及其他建筑物，建設單位均不預（出）售的；

　　（二）建設單位不預（出）售的整棟建筑物，但歸業主共有的房地產、機動車車庫、公益性公共服務設施房地產以及其他公建配套設施設備等除外；

　　（三）建設單位已投保的工程質量保證保險符合國家和本市規定的保修范圍和保修期限的。

　　第七條（交存時限）

　　建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，持下列文件，向房屋所在地的區、縣房屋管理部門提出核定保修金交納金額的手續：

　　（一）本建設項目立項批文及附圖；

　　（二）住宅交付使用許可證；

　　（三）發包、承包雙方簽字蓋章后的建設項目竣工總結算報告；

　　（四）竣工總平面圖等相關圖紙；

　　（五）建設單位簽署蓋章的《履行保修義務承諾書》。

　　區、縣房屋管理部門應當在受理申請后5個工作日內，出具《住宅物業保修金交存通知單》，告知建設單位交存保修金的具體金額和專戶賬號；建設單位應當在收到《住宅物業保修金交存通知單》后10日內，一次性足額交存保修金；保修金開戶銀行應當在收款后，出具收款憑證。

　　建設單位憑《住宅物業保修金交存通知單》和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區、縣房屋管理部門申辦業主共有的房地產和公益性公共服務設施房地產的認定手續。

　　屬于第六條免予交納保修金第（一）、（二）種情形，建設單位在辦理房屋所有權初始登記后需要出售房屋的，應當在辦理房地產轉移登記手續前，持上述文件向房屋所在地的區、縣房屋管理部門辦理核定保修金交納金額的手續，交存房屋所在整棟建筑物的保修金。

　　第八條（賬戶設立）

　　區、縣房屋管理部門應當在市房屋管理部門指定的商業銀行，開設一個保修金專用存款賬戶。以住宅物業管理區域為單位設立分戶，同一住宅物業管理區域內分期開發的，以分期開發區域為單位進行核算。

　　第九條（建設單位保修義務）

　　建設單位應當與房屋買受人在房屋預（出）售合同中，約定房屋保修范圍、保修期限、維修時限等相關保修責任和內容。物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位應當在接到維修要求后，按照合同約定時限，派人到現場核查；屬于建設單位保修范圍的，建設單位應當及時進行維修。

　　第十條（保修金的申請使用）

　　建設單位拒不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，業主、業主大會或者物業服務企業可以持下列書面材料，向區、縣房屋管理部門申請使用保修金：

　　（一）申請使用保修金報告；

　　（二）生效的法院判決書或者仲裁委員會裁決書。

　　區、縣房屋管理部門應當在受理申請后10個工作日內，對符合使用條件的，出具《住宅物業保修金使用事項告知單》，告知申請人使用保修金的有關事項。

　　第十一條（組織維修）

　　經區、縣房屋管理部門審核同意使用保修金的，業主、業主大會可以委托物業服務企業代為組織維修，并與維修施工單位簽訂書面工程合同。維修工程預算、決算費用應當經具有相應資質的中介機構審價。

　　第十二條（保修金的劃轉和結算）

　　業主、業主大會或者物業服務企業應當根據工程合同的約定，持下列書面材料向區、縣房屋管理部門申請維修費用的劃轉：

　　（一）住宅物業保修金劃轉申請表；

　　（二）工程合同；

　　（三）中介機構出具的維修工程預算審價報告；

　　（四）維修施工單位出具的維修費用發票。

　　維修工程竣工前，申請劃轉的維修費用不得超過維修工程預算審價報告總價款的60%。

　　維修工程竣工后，業主、業主大會或者物業服務企業應當持下列書面材料，向區、縣房屋管理部門申請維修費用的結算：

　　（一）住宅物業保修金劃轉申請表；

　　（二）中介機構出具的維修工程決算審價報告；

　　（三）維修施工單位出具的維修費用發票。

　　維修工程結算費用應當以經中介機構審價的決算費用為準。

　　區、縣房屋管理部門應當在受理申請后5個工作日內，向保修金開戶銀行出具《住宅物業保修金劃轉通知書》。保修金開戶銀行應當在收到《住宅物業保修金劃轉通知書》后5個工作日內，辦理相關劃轉業務。

　　第十三條（保修金的補足）

　　區、縣房屋管理部門應當在出具《住宅物業保修金劃轉通知書》后10個工作日內，向建設單位出具《住宅物業保修金交存通知單（補足）》；建設單位應當在收到《住宅物業保修金交存通知單（補足）》后10個工作日內，將需補足金額存入保修金專用存款賬戶。

　　第十四條（保修金收支情況對賬）

　　市房屋管理部門應當定期對保修金及其管理情況進行檢查，加強監管；保修金開戶銀行應當定期與區、縣房屋管理部門進行對賬，每半年向建設單位遞送保修金收支對賬單。

　　第十五條（保修金退還申請）

　　建設單位可在保修金對應區域內首套房屋交付滿10年后，憑首套房屋交付使用交接書和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區、縣房屋管理部門提出退還申請。

　　區、縣房屋管理部門應當在受理申請后10個工作日內，就擬退還保修金事項書面征詢區、縣建設主管部門意見，并在相關物業管理區域內的房屋管理部門網站上公示，公示期為30日。

　　公示期滿無異議或者異議無效的，區、縣房屋管理部門應當在5個工作日內，出具《住宅物業保修金領取通知書》。建設單位憑《住宅物業保修金領取通知書》，到保修金開戶銀行領取保修金。公示期內建設單位履行保修義務未完畢的，保修金暫不予退還。

　　房屋因不可抗力、拆除等原因滅失的，建設單位憑相關部門出具的滅失證明，向區、縣房屋管理部門申請退還保修金。

　　第十六條（建設單位的變更）

　　建設單位發生企業更名的，應當憑更名后的企業法人營業執照、組織機構代碼證、工商管理部門出具的更名批復，向區、縣房屋管理部門申辦保修金賬戶信息變更手續。

　　建設單位因破產、解散或者其他情形喪失主體資格的，應當將保修金變更至其法人股東名下，在清算時明確承擔保修義務的一個法人股東，并持下列材料，向區、縣房屋管理部門申辦保修金信息變更手續：

　　（一）住宅物業保修金賬戶信息變更申請書；

　　（二）公司清算時，全體股東一致同意變更事項的書面材料；

　　（三）變更后的法人股東簽署的履行保修義務的《履行保修義務變更承諾書》；

　　（四）變更后的法人股東的企業法人營業執照等相關證明材料。

　　區、縣房屋管理部門應當在受理申請后的5個工作日內，出具《變更住宅物業保修金賬戶信息通知書》，通知保修金開戶銀行變更相應賬戶信息。

　　第十七條（對違反物業保修金交存規定的處理）

　　建設單位違反本辦法，未交存或補足保修金的，由區、縣房屋管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款，并自逾期之日起，按日加收萬分之三的滯納金。

　　第十八條（對有關部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法的處理）

　　房屋管理部門工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）截留、挪用、侵占保修金；

　　（二）未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的；

　　（三）在保修金使用、劃轉和退還中，故意刁難或者拖延的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第十九條（施行日期）

　　本辦法自印發之日起施行，有效期至2015年12月31日。