【政策背景】

       根據上海市人民政府辦公廳于2011年1月31日發布的《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》（滬府辦發[2011]6號）的相關規定，上海自2011年2月1日起正式實施房產限購政策。
       根據上海市住房保障和房屋管理局于2011年7月20日發布的《關于加強本市商品住房銷售行為監管嚴格執行住房限售政策等有關問題的通知》的規定，非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規定，補繳的不予認可。

【案情簡介】

       2011年5月，非上海戶籍的張某經中介介紹與房東唐某簽訂了某處房屋的居間協議。考慮到房屋限購政策，張某擬通過補繳個稅的方法進行購房，并于2011年6月初和王某作為共同購買人與唐某簽訂了正式的《上海市房地產買賣合同》，同時支付了首付款。隨后，由于新的政策明確禁止通過“補繳個稅”規避限購，張某無法辦理貸款和過戶手續。為此，張某要求變更買賣合同主體為符合限購政策的王某一人進行交易操作，但唐某未予同意并要求張某承擔違約責任。在買賣雙方無法達成一致并且買賣合同無法繼續履行的情況下，張某和王某于2011年9月訴至法院要求解除買賣合同并要求唐某返還首付款，而唐某反訴張某等支付總房價20%的違約金約30萬元。
       在庭審過程中，張某主張其從未虛構或隱瞞事實情況，中介公司的證人作證證明唐某知曉張某的外來人員身份和需補繳個稅購房的情況，是政策調整導致合同不能履行而非張某單方反悔不購買房屋，相反張某曾主張變更合同主體以繼續履行合同，而唐某為惡意索要違約金而拒絕變更合同主體；唐某則辯稱其不知張某的事實情況，張某不符合規定的購房條件，責任應由其自行承擔。
       一審法院認定買賣合同的特別告知（二）中已經告知購房人必須具備的條件及后果，張某明知其并不具備該條件，意圖通過不正當的方式取得購房資格，現因張某不能取得購房資格未履行買賣合同，后果應由其自負。最終一審法院判決解除買賣合同、唐某返還張某首付款、張某支付唐某違約金14萬元。唐某以2011年下半年房價下跌損失較大而法院酌定違約金過低等為由提起上訴，二審法院于2012年1月判決駁回上訴、維持原判。

【律師點評】

       在國家房地產調控政策不變和上海房價波動調整等背景下，該案對買賣雙方簽訂和履行房屋買賣合同、解除合同及其糾紛解決都有一定的借鑒和警示意義：
       1、根據國家有關房地產調控政策的持續性和有關司法判例來看，大都采用“一刀切”的方式認定不具備購房資格的一方獨自承擔買賣合同不能履行的違約責任，對于購買方有關屬于情勢變更或不可抗力以及“不可歸責于雙方當事人的事由”等抗辯往往不予支持。因此，作為購房者對有關中介公司宣稱的所謂通過“包裝”變通方式或者其他特殊渠道實現購房應有清醒的認識，避免存在僥幸心理盲目推進交易，除非與出賣方就有關情況協商一致并在買賣合同中對有關可能影響買賣合同履行和過戶登記的因素及其責任分攤作出明確的合理約定，否則在簽訂買賣合同而交易不能進行的情況下將可能面臨中介公司合理居間費用和出賣人巨額違約金或經濟損失的索賠。
       2、根據上海限購政策，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。因此，作為出賣方應在簽訂意向書或買賣合同之前對購買人的購房資格及其情況作適當的了解和確認，以盡可能避免由于存在違反限購政策或其他資料申報不實（如貸款或稅費）等問題而不能辦理過戶登記或延誤交易進程。另外，根據上海的房地產交易登記流程，買賣雙方一旦簽訂正式的買賣合同則即在房地產交易中心進行了網上備案（俗稱“網簽”），在雙方未就合同解除達成一致的情形下網上備案無法解鎖，出賣方自然無法另行出售。在本案中，正是由于出賣方拒絕變更合同主體并固執強硬的惡意索要總房價20%的違約金，導致爭議訴至法院而歷經一二審期間房屋無法正常出售。因此，對于出賣方而言，在由于一些特殊情況導致交易無法進行的情況下應理性分析解約和索賠的時間和機會等成本，與對方協商合理的解約方案，從而及時有效的化解糾紛。