江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2018）蘇0106民初4619號

原告：黃振文（成黃振文），女，1928年8月31日出生，住美國馬薩諸塞州洛威爾市。

原告：成敏德，男，1959年1月9日出生，住北京市。

原告：成義德，男，1960年5月29日出生，住美國馬薩諸塞州洛威爾市。

上述原告共同委托訴訟代理人：楊春寶，北京大成（上海）律師事務所律師。

上述原告共同委托訴訟代理人：梁寓禹，北京大成（上海）律師事務所律師。

被告：榮智豐，女，1950年12月23日出生，住香港特別行政區(qū)。

委托訴訟代理人：李惠奇，上海市大明律師事務所律師。

委托訴訟代理人：潘德煒，上海市大明律師事務所律師。

第三人：成明德，男，1952年12月1日出生，住**。

第三人:成美德，女，1964年4月30日出生，住33DeerStreetUnit509.Portsmouth.NewHampshire.03801.USA。

上述第三人共同委托訴訟代理人：郁大鎮(zhèn)。

原告黃振文、成敏德、成義德與被告榮智豐、第三人成明德、成美德確認合同無效糾紛一案，本院于2018年4月18日立案后，依法適用涉外程序，公開開庭進行了審理。原告成敏德及原告黃振文、成敏德、成義德共同委托訴訟代理人楊春寶、梁寓禹、被告榮智豐委托訴訟代理人李惠奇、潘德煒、第三人成明德、成美德共同委托訴訟代理人郁大鎮(zhèn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告黃振文、成敏德、成義德向本院提出訴訟請求：請求確認被告以成眾志、成竟志名義與成之德簽訂的關于南京市水佐崗39號房屋的《南京市房地產買賣契約》無效。事實和理由：南京市房屋為成眾志（已故，其妻子為原告黃振文，其兒子為原告成敏德、成義德）與其兄成竟志共同共有（通過繼承方式取得）。由于成眾志、成竟志二人長期居住在美國，不能親自管理上述房產，故在2006年6月16日委托自稱在國內的被告榮智豐處理與上述房產有關事宜，委托期限為一年。2007年5月23日，被告榮智豐在成眾志完全不知情的情況下，以成眾志、成竟志的名義與被告丈夫成之德簽訂關于南京市房屋的《南京市房地產買賣契約》，將該房屋以600萬元出售給成之德。被告榮智豐作為代理人，事前及事后都沒有告知成眾志上述房屋買賣事宜，更未經成眾志同意及認可。被告榮智豐利用其管理房屋的便利，將本市水佐崗39號房屋于2007年6月擅自變更至被告丈夫成之德名下。2010年2月17日成竟志去世。2014年12月22日成之德去世。2017年1月1日成眾志去世。原告黃振文、成敏德、成義德系成眾志的合法繼承人。原告認為，被告榮智豐提供虛假身份信息，自稱擁有中國國籍并居住在中國大陸，以成眾志、成竟志的名義與被告丈夫成之德簽訂《南京市房地產買賣契約》，且2014年成之德去世后，被告榮智豐系其唯一合法繼承人，被告榮智豐的代理行為本質上屬于自己代理，應依法認定為無效。故原告訴至法院，請求判如所請。

被告榮智豐辯稱，1、原告隱藏成眾志生前遺囑，其繼承不適用法定繼承，而且，成眾志作為涉案房屋的委托人，只有本人才有權對被告的代理行為提出異議，其生前對此未表示否認。原告既非委托人，亦非涉案房屋買賣合同的相對人，與此事無利害關系，因此原告主體不適格。2、成眾志、成竟志委托被告處理涉案房屋是真實意思表示，并經公證處公證，且涉案房屋買賣合同中約定的房屋價款遠高于當時的評估價，價格公道，并未損害成家利益，故被告的代理行為合法有效。3、涉案房屋于2007年過戶登記至被告丈夫成之德名下，《民法總則》于2017年10月1日起施行，故原告在訴狀中引用《民法總則》第168條是不正確的，該法條不具有溯及力，不能適用于本案。原告的訴請無法律依據，不應得到支持。

第三人成明德、成美德述稱，一、2006年6月16日成竟志、成眾志所作出的委托應為無效委托。理由為：1、第三人成明德、成美德在2002年5月6日母親陳勵常去世后，即繼承了父親成竟志名下南京市房屋產權（屬于父母共同財產）中屬于母親遺產的部分產權，第三人即依法成為該房屋的共同共有人。被告榮智豐及其丈夫成之德對此應是明知的，不屬于善意第三人。成竟志、成眾志未取得第三人即共同共有人同意，即擅自作出委托書，委托被告榮智豐處理涉案房屋，應認定該委托無效。2、在2002年成竟志多次的住院記錄中均顯示，其被確診為“腦器質性精神障礙”、“老年性腦萎縮”、“精神分裂癥”等。2010年成竟志去世時其死亡證明中亦顯示其為“老年性癡呆?！币虼?，被告應明知成竟志患有精神病，屬于不能辨認自己行為的精神病人，還與其辦理售房委托手續(xù)，亦應認定該委托行為無效。二、被告榮智豐代理將涉案房屋轉讓給其丈夫成之德的行為應為無效行為。理由為：1、由于涉案房屋受讓人是被告丈夫，被告代理將該房屋轉讓給其丈夫成之德后，被告本人也應是此受讓房屋的共同共有人，依據《民法總則》第168條關于自己代理的規(guī)定，此轉讓行為應當無效。2、被告與受讓人惡意串通，隱瞞其外籍身份，偽造身份證件，利用成竟志患有精神分裂癥及成眾志長期居住國外的機會，一直隱瞞涉案房屋已由其代理轉讓給其丈夫成之德的事實，既未支付房款，亦未依法向委托人報告委托事項的處理情況。直至成眾志之后過問房屋情況時，才得知涉案房屋早已過戶至被告丈夫成之德名下。此行為系惡意串通，嚴重損害了第三人及原告的權益，應為無效。第三人同意原告的訴訟請求。

本院經審理認定事實如下：成竟志與成眾志系兄弟關系。原告黃振文系成眾志之妻，原告成敏德、成義德系成眾志之子。成竟志、陳勵常（已去世）夫婦育有長子成之德、次子成明德（第三人）、女兒成美德（第三人）。被告榮智豐系成之德之妻。2010年2月17日，成竟志去世。2014年12月22日，成之德去世。2017年1月1日，成眾志去世。

涉案房屋位于南京市，1992年10月該房屋所有權證中載明該房屋系成竟志、成眾志共有，建筑面積為平房51.6平方米、二層樓房334.4平方米、平房99.5平方米，合計485.5平方米。2002年9月16日至2002年10月31日期間，南京鼓樓城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)（集團）公司在本市鼓樓區(qū)水佐崗地塊實施道路拓寬市政項目的房屋拆遷，拆除了上述涉案房屋中的51.6平方米平房。

2006年6月16日，成竟志與成眾志共同出具《委托書》，載明委托人為成竟志、成眾志，受托人為榮智豐，委托事項為“位于南京市，因我們現(xiàn)已加入美國籍，長期居住在美國，故全權委托榮智豐女士代表我們處理上述房產（包括出售等）相關事宜。受托人為辦理上述委托一事所簽署的相關文件，委托人均予以認可。受托人無轉委托權。委托期限2006年6月16日至2007年6月16日。”2006年6月19日，南京市第三公證處出具（2006）寧三證內民字第2455號公證書，證明成竟志、成眾志在前面的《委托書》上簽名。

2007年5月23日，被告榮智豐作為成眾志、成竟志（甲方、賣方）的代理人與成之德（乙方、買方）簽訂《南京市房地產買賣契約》，約定甲方自愿將南京市房屋出售給乙方，建筑面積433.9平方米，房屋用途住宅；該房屋價款為600萬元，乙方領取房屋所有證時現(xiàn)金支付全額款項；甲、乙雙方定于2007年6月10日正式交付該房屋，甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋；雙方定于2007年6月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續(xù)等等。

2007年6月25日，南京市房屋所有權登記至被告丈夫成之德名下，建筑面積為二層樓房334.4平方米、平房99.5平方米，合計433.9平方米。上述買賣契約中約定的房屋價款600萬元至今未予支付。

上述事實，有當事人陳述、居民死亡醫(yī)學證明書、《委托書》、《公證書》、房屋所有權證、《關于水佐崗39號道路擴寬拆遷說明》、《南京市房地產買賣契約》、房屋登記簿等證據證明。

本院認為，關于原告的主體資格。南京市房屋原系成竟志、成眾志共有，在成眾志于2017年1月1日去世后，原告黃振文、成敏德、成義德均系成眾志的法定繼承人，有權提起本次訴訟，故原告的訴訟主體資格適格。

本案主要爭議焦點為被告榮智豐以成眾志、成竟志名義與被告丈夫成之德簽訂的涉案房屋買賣契約是否合法有效。本案受理時間系于2017年10月1日《民法總則》施行后。根據《民法總則》第一百六十八條第一款規(guī)定，代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但是被代理人同意或者追認的除外。此款系關于自己代理的規(guī)定。本院認為，首先，涉案房屋系具有重大價值的不動產，原系成竟志、成眾志兄弟共有，而被告丈夫成之德系成竟志長子，又系成眾志侄子，屬于關系密切的近親屬，2006年6月16日成竟志、成眾志兄弟共同委托被告榮智豐處理（包括出售等）涉案房屋相關事宜時，經公證的《委托書》中并未明確說明該房屋亦可過戶給內部家庭成員成之德；其次，成之德與被告榮智豐系夫妻關系，在其婚姻關系存續(xù)期間所得的財產歸夫妻共同所有，被告榮智豐作為受托人，其在委托期限內代理成竟志、成眾志于2007年將涉案房屋出售給其丈夫成之德，之后該房屋并過戶至成之德名下，屬于成之德與被告榮智豐共同所有，實質亦系將涉案房屋出售并過戶給被告自己，符合《民法總則》中關于自己代理的情形；再次，自己代理在被代理人同意或者追認的情況下，該代理行為有效。被告未能充分舉證其代理涉案房屋買賣過戶的行為經被代理人成竟志、成眾志同意或追認，且自2007年涉案房屋買賣及過戶至今，該房屋價款600萬元一直未予支付，亦不能證明成竟志、成眾志認可被告榮智豐的前述代理行為。故本院認定被告榮智豐以成眾志、成竟志名義與被告丈夫成之德簽訂關于南京市房屋的《南京市房地產買賣契約》系自己代理，未經被代理人成竟志、成眾志同意或追認，該買賣契約無效。

綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十八條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條以及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

2007年5月23日被告榮智豐以成眾志、成竟志名義與成之德簽訂的關于南京市水佐崗39號房屋的《南京市房地產買賣契約》無效。

案件受理費53800元，由被告榮智豐負擔（原告黃振文已預交80元，于執(zhí)行時一并結算）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。

審　判　長： 馮　　亞　　晨

人民陪審員： 成　　愛　　華

人民陪審員： 楊　　秀　　霞

二Ｏ一九年六月二十九日

書　記　員： 張妍

履行告知書

依法履行生效法律文書確定的義務是每一位當事人應盡的法律責任。

如未在生效法律文書規(guī)定的期限內履行義務，進入執(zhí)行程序后，法院將依法采取以下強制措施：

1.扣押、凍結、劃撥、拍賣被執(zhí)行人的財產；

2.將被執(zhí)行人納入失信人員名單；

3.對被執(zhí)行人限制高消費、限制出境；

4.采取罰款、搜查、拘留等強制措施；

5.情節(jié)嚴重，構成犯罪的，依法追究拒不執(zhí)行判決、裁定罪的刑事責任。

以上強制措施，可以同時采取。希望當事人在生效法律文書確定的期限內自覺履行義務。