【案情簡介】
       2003年10月1日，張某與A公司簽訂一份《房產轉讓協議》（以下簡稱“協議A”），張某向A公司購買一套房產（以下簡稱“系爭房產”），購房款100萬元，張某在簽訂協議后10天內付清房款，但未辦理房產過戶手續。
       2006年7月2日，張某與唐某簽訂《房產轉讓協議》（以下簡稱“協議B”），約定：張某將其從A公司購買的系爭房屋以150萬元的價格出售給唐某，協議生效后先付80%即120萬元，房產證辦結后付清余款，產權過戶稅費均由張某負擔。同日，雙方又簽訂一份補充協議，約定將協議A中張某的權利義務轉讓給唐某。        2007年5月，張某取得系爭房屋的產權證書，但因房屋漲價，張某不愿意將系爭房屋出售給唐某，與唐某多次溝通無果后向法院起訴，要求：1、判令協議B無效；2、唐某返還房屋，并支付2007年1月1日之后的每月租金1000元。

【法院判決】
       原審法院認為：《城市房地產管理法》第38條第（六）項規定，未依法登記領取房地產證書的房產不得轉讓。張某在未取得房產證的情形下將房屋轉讓給被告唐某，違反國家強制性法律規定，應為無效合同，雙方因該合同取得的財產，應當返還。在本案中，原告張某過錯大于被告，對于原告要求被告在此期間居住的費用應不再支持。至于其他損失，雙方可另行協商或另案起訴。
       唐某不服該判決上訴，二審法院審理后認為：《城市房地產管理法》第37條規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”這里所說的“房地產轉讓”顯然指的是房地產的轉移占有即交付行為，因此，該法第三十七條第（六）項規定不準轉讓的應當是房屋的所有權，即物權。而合同所確立的是債權，不屬于物權行為，動產的交付和不動產的過戶登記行為，才是直接引起物權轉移的法律事實，才是物權行為。一審法院依據規范物權行為的法律判定債權行為無效，是很不妥當的。故此，二審法院判決撤銷一審判決，改判駁回張某的訴訟請求。

【案件分析】
       關于合同的效力，合同法第52條規定：有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。合同法司法解釋（二）第14條進一步規定：合同法第52條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。對該問題，最高院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》又指出：人民法院應注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。在立法取向上，法院傾向于維護交易安全，強調慎重認定合同效力。
       結合上述規定，筆者認為，本案（或類似案例）的關鍵點在于：《城市房地產管理法》第38條第（六）項有關“未依法登記領取房地產證書的房產不得轉讓”是效力性強制性規定還是管理性強制性規定？但遺憾的是，本案二審法院未對此作出認定，其“本院認為”部分說理性不夠。
       筆者認為，《城市房地產管理法》屬國家管理性法律規范，其中第38條第（六）項規定中確定不得轉讓的房屋一般應當是指自始不能辦理權屬登記的房屋，主要是針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規的立法目的，并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。其設置的目的是對在房屋所有權人尚不明確的情況下，對房地產權屬進行轉讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產生否定房屋買賣合同的效力。在本案中，張某在訂立合同時雖然沒有取得物權，但其認為之后一定能夠取得，而唐某也相信其之后一定能夠取得，雙方當事人以合同方式設立這種物權的期待權亦即債權，并不違反法律、法規的禁止性規定，當然不能認為其無效。張某在簽訂出賣合同之后若實際上沒有取得物權，使得唐某無法取得所期待的物權，張某則構成違約，應當承擔違約責任。違約的張某以主張合同無效的方式掩蓋自己的違約行為，是不誠實的，也是不公平的。