第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《江蘇省土地管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本暫行辦法。


　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的必須征收為國(guó)有，按國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定辦理）及其監(jiān)督管理適用本辦法（不包括宅基地）。


　　第三條　本辦法所稱(chēng)集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。

　　本辦法所稱(chēng)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指在土地所有權(quán)不變的前提下，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等。


　　第四條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循依法、自愿、有償、平等、公開(kāi)的原則。


　　第五條　市、市（縣）國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、監(jiān)督與管理工作。

　　財(cái)政、農(nóng)林、勞動(dòng)保障、審計(jì)、民政、監(jiān)察等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得收益的管理使用等，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。


　　第六條　國(guó)家為了公共利益的需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收的，集體土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)服從。


　　第七條　集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織全體會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表的同意。


　　第八條　通過(guò)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)。

　　城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體存量建設(shè)用地用于商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，必須先征為國(guó)有土地。


　　第九條　土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市、市（縣）人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。

　　確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有者和土地、規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的市、市（縣）人民政府批準(zhǔn)，并按改變后土地用途的管理規(guī)定辦理相關(guān)用地手續(xù)。


　　第十條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地面建筑物及其附著物隨之出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；地面建筑物及其附著物出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

　第二章　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租

　　第十一條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵讣w土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。


　　第十二條　集體建設(shè)用地使用權(quán)確定給單位和個(gè)人使用，依法應(yīng)當(dāng)由市、市（縣）人民政府批準(zhǔn)，由所有者與使用者簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、土地收益標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、期限屆滿(mǎn)土地使用權(quán)及地上建筑物的處理方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)年限，可以參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，協(xié)商確定，但最高年限不得超過(guò)同類(lèi)用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。


　　第十三條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的，按照下列程序辦理：

　　（一）集體土地所有者和土地使用者持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）合同、集體土地所有者同意流轉(zhuǎn)的書(shū)面材料等，向土地所在地國(guó)土資源部門(mén)提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)；

　　（二）市、市（縣）國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行審核，報(bào)市、市（縣）人民政府批準(zhǔn)。其中，城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的存量集體建設(shè)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃主管部門(mén)同意；

　　（三）集體土地所有者按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅費(fèi)；

　　（四）集體土地所有者和土地使用者持出讓金或租金支付憑證、稅費(fèi)繳納憑證，向市、市（縣）國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記，依法領(lǐng)取土地證書(shū)。


　　第十四條　建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租必須符合土地節(jié)約集約利用要求。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租后，土地使用者必須按出讓、出租合同約定的土地使用條件、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。


　　第十五條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，以及工業(yè)性項(xiàng)目等其他具有競(jìng)投（買(mǎi)）條件的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地交易市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。


　　第十六條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)由集體土地所有者無(wú)償收回，其地上建筑物及其他附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。

　　原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿(mǎn)前一年與集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理相關(guān)手續(xù)。

　第三章　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租

　　第十七條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵讣w建設(shè)用地使用權(quán)人將通過(guò)出讓、出租取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將通過(guò)出讓、出租取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的行為。


　　第十八條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓人（承租人）的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原集體土地使用權(quán)出讓、出租合同。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限；轉(zhuǎn)租的最高年限不得超過(guò)原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。


　　第十九條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)屬證明和相關(guān)合同，向市、市（縣）國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地變更登記。


　　第二十條　集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

　　（一）已按照出讓合同約定支付完全部地價(jià)款，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

　　（二）按照出讓合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的完成總投資額的25%或土地開(kāi)發(fā)總面積超過(guò)三分之一以上；

　　（三）出讓合同約定的其他條件。

　　轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。


　　第二十一條　有下列情形之一的，集體建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?BR>
　　（一）被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　（二）共有集體建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

　　（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（四）未按城鎮(zhèn)規(guī)劃要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

　　（五）法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　第四章　集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　第二十二條　集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。


　　第二十三條　集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并到市、市（縣）國(guó)土資源部門(mén)辦理抵押登記。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，在辦理抵押登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供本集體經(jīng)濟(jì)組織全體會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上成員代表同意抵押的書(shū)面材料。


　　第二十四條　集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。


　　第二十五條　抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)抵押登記。


　　第二十六條　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該集體建設(shè)用地使用權(quán)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。


　　第二十七條　抵押人將已出租的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，出租合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人將已抵押的集體土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，出租合同對(duì)受讓人不具有約束力。

　第五章　地價(jià)、收益及稅費(fèi)管理

　　第二十八條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于政府制訂的最低標(biāo)準(zhǔn)。


　　第二十九條　集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益，應(yīng)當(dāng)主要?dú)w集體土地所有者，市、市（縣）、區(qū)人民政府可以收取不超過(guò)10%的土地收益。

　　歸集體土地所有者的土地收益應(yīng)納入集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中60%以上應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障，不得挪作他用。


　　第三十條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租收益除按規(guī)定繳納的稅費(fèi)外，其余歸原土地使用者所有。


　　第三十一條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　第六章　法律責(zé)任

　　第三十二條　集體建設(shè)用地閑置的，市、市（縣）、區(qū)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；農(nóng)民集體土地所有者對(duì)閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任。


　　第三十三條　違反本辦法第十五條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式公開(kāi)交易的，流轉(zhuǎn)行為無(wú)效，同時(shí)各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)責(zé)令改正，對(duì)拒不改正的，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。


　　第三十四條　不按照批準(zhǔn)的用途使用集體建設(shè)用地的，由市、市（縣）、區(qū)國(guó)土資源部門(mén)責(zé)令交還土地，并按規(guī)定處罰。


　　第三十五條　對(duì)于擅自侵占、挪用集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的行為，由縣級(jí)以上人民政府有關(guān)主管部門(mén)責(zé)令改正，對(duì)有關(guān)責(zé)任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。


　　第三十六條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　第七章　附則

　　第三十七條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合同應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的格式文本。


　　第三十八條　本辦法自2007年2月1日起施行。