第一條（目的和依據(jù)）

　　為了加強住宅物業(yè)保修金管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障相關(guān)物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物的物業(yè)保修金的交存、使用、退還及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條（定義）

　　本辦法所稱住宅物業(yè)保修金（以下簡稱“保修金”），是指建設(shè)單位按照規(guī)定比例向房屋管理部門交存，作為建設(shè)單位履行保修義務(wù)的保證金。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人，但不包括建設(shè)單位。

　　第四條（管理原則）

　　保修金的管理，遵循“統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則。

　　第五條（管理部門）

　　市房屋管理部門負(fù)責(zé)全市保修金的監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督管理和質(zhì)量問題糾紛的協(xié)調(diào)。

　　區(qū)、縣房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)保修金的交存、使用、補足、退還等日常管理。

　　第六條（交存標(biāo)準(zhǔn)）

　　新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，其建設(shè)單位按照建筑安裝總造價的3%交納保修金。

　　建設(shè)單位已投保的工程質(zhì)量保證保險符合國家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限的，經(jīng)房屋管理部門審核同意，可以免予交納物業(yè)保修金。

　　第七條（交存時限）

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，持下列文件向房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理部門提出核定保修金交納金額的手續(xù)：

　　（一）本建設(shè)項目立項批文及附圖；

　?。ǘ┳≌桓妒褂迷S可證；

　　（三）發(fā)包、承包雙方簽字蓋章后的建設(shè)項目竣工總結(jié)算報告；

　?。ㄋ模┛⒐た偲矫鎴D等相關(guān)圖紙；

　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位簽署蓋章的《履行保修義務(wù)承諾書》。

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后5個工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單》，告知建設(shè)單位交存保修金的具體金額和專戶賬號；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單》后10日內(nèi)，一次性足額交存保修金；保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)在收款后，出具收款憑證。

　　建設(shè)單位憑《住宅物業(yè)保修金交存通知單》和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦業(yè)主共有的房地產(chǎn)和公益性公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)的認(rèn)定手續(xù)。

　　第八條（賬戶設(shè)立）

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在市房屋管理部門指定的商業(yè)銀行，開設(shè)一個保修金專用存款賬戶。以住宅物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立分戶，同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的，以分期開發(fā)區(qū)域為單位進(jìn)行核算。

　　第九條（建設(shè)單位保修義務(wù)）

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋買受人在房屋預(yù)（出）售合同中，約定房屋保修范圍、保修期限、維修時限等相關(guān)保修責(zé)任和內(nèi)容。

　　物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到維修要求后，按照合同約定時限，派人到現(xiàn)場核查；屬于建設(shè)單位保修范圍的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修。

　　第十條（保修金的申請使用）

　　建設(shè)單位拒不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請使用保修金：

　　（一）申請使用保修金報告；

　?。ǘ┥У姆ㄔ号袥Q書或者仲裁委員會裁決書。

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后10個工作日內(nèi)，對符合使用條件的，出具《住宅物業(yè)保修金使用事項告知單》，告知申請人使用保修金的有關(guān)事項。

　　第十一條（組織維修）

　　經(jīng)區(qū)、縣房屋管理部門審核同意使用保修金的，業(yè)主、業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為組織維修，并與維修施工單位簽訂書面工程合同。維修工程預(yù)算、決算費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價。

　　第十二條（保修金的劃轉(zhuǎn)和結(jié)算）

　　業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程合同的約定，持下列書面材料向區(qū)、縣房屋管理部門申請維修費用的劃轉(zhuǎn)：

　?。ㄒ唬┳≌飿I(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請表；

　?。ǘ┕こ毯贤?；

　?。ㄈ┲薪闄C構(gòu)出具的維修工程預(yù)算審價報告；

　?。ㄋ模┚S修施工單位出具的維修費用發(fā)票。

　　維修工程竣工前，申請劃轉(zhuǎn)的維修費用不得超過維修工程預(yù)算審價報告總價款的60%。

　　維修工程竣工后，業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請維修費用的結(jié)算：

　?。ㄒ唬┳≌飿I(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請表；

　　（二）中介機構(gòu)出具的維修工程決算審價報告；

　　（三）維修施工單位出具的維修費用發(fā)票。

　　維修工程結(jié)算費用應(yīng)當(dāng)以經(jīng)中介機構(gòu)審價的決算費用為準(zhǔn)。

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后5個工作日內(nèi)，向保修金開戶銀行出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》。保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后的5個工作日內(nèi)，辦理相關(guān)劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

　　第十三條（保修金的補足）

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后10個工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補足）》；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補足）》后的10個工作日內(nèi)，將需補足金額存入保修金專用存款賬戶。

　　第十四條（保修金收支情況對賬）

　　市房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期對保修金及其管理情況進(jìn)行檢查，加強監(jiān)管；保修金開戶銀行應(yīng)當(dāng)定期與區(qū)、縣房屋管理部門進(jìn)行對賬，每半年向建設(shè)單位遞送保修金收支對賬單。

　　第十五條（保修金退還申請）

　　建設(shè)單位可在保修金對應(yīng)區(qū)域內(nèi)首套房屋交付滿10年后，憑首套房屋交付使用交接書和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門提出退還申請。

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后10個工作日內(nèi)，就擬退還保修金事項書面征詢區(qū)、縣建設(shè)主管部門意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、房屋管理部門網(wǎng)站上公示，公示期為30日。

　　公示期滿無異議或者異議無效的，區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金領(lǐng)取通知書》。建設(shè)單位憑《住宅物業(yè)保修金領(lǐng)取通知書》，到保修金開戶銀行領(lǐng)取保修金。公示期內(nèi)建設(shè)單位履行保修義務(wù)未完畢的，保修金暫不予退還。

　　房屋因不可抗力、拆除等原因滅失的，建設(shè)單位憑相關(guān)部門出具的滅失證明，向區(qū)、縣房屋管理部門申請退還保修金。

　　第十六條（建設(shè)單位的變更）

　　建設(shè)單位發(fā)生企業(yè)更名的，應(yīng)當(dāng)憑更名后的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、工商管理部門出具的更名批復(fù)，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金賬戶信息變更手續(xù)。

　　建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散或者其他情形喪失主體資格的，應(yīng)當(dāng)將保修金變更至其法人股東名下，在清算時明確承擔(dān)保修義務(wù)的一個法人股東，并持下列材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金信息變更手續(xù)：

　?。ㄒ唬┳≌飿I(yè)保修金賬戶信息變更申請書；

　　（二）公司清算時，全體股東一致同意變更事項的書面材料；

　?。ㄈ┳兏蟮姆ㄈ斯蓶|簽署的履行保修義務(wù)的《履行保修義務(wù)變更承諾書》；

　　（四）變更后的法人股東的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證明材料。

　　區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后的5個工作日內(nèi)，出具《變更住宅物業(yè)保修金賬戶信息通知書》，通知保修金開戶銀行變更相應(yīng)賬戶信息。

　　第十七條（對違反物業(yè)保修金交存規(guī)定的處理）

　　建設(shè)單位違反本辦法，未交存或補足保修金的，由區(qū)、縣房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款，并自逾期之日起，按日加收萬分之三的滯納金。

　　第十八條（對有關(guān)部門和保修金管理機構(gòu)的工作人員違反本辦法的處理）

　　房屋管理部門工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　?。ㄒ唬┙亓簟⑴灿?、侵占保修金；

　?。ǘ┪窗凑毡巨k法規(guī)定進(jìn)行管理，造成保修金流失的；

　?。ㄈ┰诒Ｐ藿鹗褂?、劃轉(zhuǎn)和退還中，故意刁難或者拖延的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第十九條（施行日期）

　　本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。