法律橋網友Tinashi咨詢：合同法規定合同的定金數額不得超過合同標的總額的20%。假如一個房屋租賃合同，合同期限為兩年，每月租金為1萬元，那么這個房屋租賃合同的標的總額應該是多少？定金是不是可以為兩年租金總額的20%？

上海古晶律師解答：個人認為，可以這么理解，但是現實生活中沒聽說過這么簽定金的。

上海馬建榮律師解答：在房屋租賃合同中，雙方可以約定兩種不同的定金，定約定金和違約定金，一般而言定約定金在雙方簽訂正式協議后即可轉化為租金，而違約定金在實際上在操作上與違約金大同小異，但定金需受定金法則20%的限制，而違約金以雙方約定為準，如約定過高的一方可以要求法院適當降低。

所以可以根據雙方的真實意思表示來采取不同的方式約定，可以約定20%還可以超過20%，當然如果要超過的就應該以違約金的方式來約定。

Tinashi咨詢：我想知道的是，這份合同的標的是不是兩年的租金總額？

廣州辛巴哥哥律師解答：該租賃合同期限為兩年，每月租金為1萬元，因此總合同標的額應當為12×1×2=24萬元。

上海馬建榮律師解答：是的。