上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終3257號2018-05-23合資、合作開發房地產合同糾紛

當事人

上訴人(原審原告、反訴被告):上海宏匯置業有限公司,住所地上海市徐匯區中山西路1600號2009室。

法定代表人:許昆泰,董事長。

委托訴訟代理人:陸永新,該公司員工。

委托訴訟代理人:楊春寶,北京大成(上海)律師事務所律師。

上訴人(原審被告、反訴原告):XX部隊,住所地上海市靜安區。

負責人:趙剛。

委托訴訟代理人:王文明,該部隊軍官。

委托訴訟代理人:周芳,上海市錦天城律師事務所律師。

審理經過

上訴人上海宏匯置業有限公司(以下簡稱宏匯公司)與上訴人XX部隊(以下簡稱XX部隊)合資、合作開發房地產合同糾紛一案,不服上海市徐匯區人民法院(2014)徐民四(民)初字第1293號民事判決,向本院提起上訴。本院于2017年3月7日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人訴稱

宏匯公司上訴請求:1.撤銷原審判決第一項,依法改判XX部隊向宏匯公司支付超出約定標準的建設成本8,898,142.40元(人民幣,下同)及相應利息;2.改判XX部隊向宏匯公司支付墊付費用807,500元的利息;3.撤銷原審判決第三項,改判XX部隊向宏匯公司支付因不再提供E地塊500平方米辦公房使用權產生的損失26,197,406元;4.撤銷原審判決第六項,改判宏匯公司向XX部隊支付面積不足部分補償款130,000元。事實和理由:1.一審法院對5號樓建設成本認定有誤,除了原審認定的金額,還有地下車庫、地下車庫簽證、統一地坪標高、臨時用水、臨時用電、小區電纜排管、民房工程測繪、人防工程平站轉換預案、住宅建設規費、現場管理人員支出等合計870余萬元費用應當計入建設成本;2.5號樓建設期間,宏匯公司為XX部隊墊付了費用807,500元,雖然雙方未約定利息,但XX部隊在2011年7月15日的承諾函中承諾在新建房屋入住許可證取得后20日內支付,故XX部隊應當根據承諾的時間返還借款并支付相應利息;3.雙方合同明確約定宏匯公司享有E地塊500平方米辦公房免租使用權,現XX部隊未能履行該項義務,應當替代履行,補償宏匯公司因無法取得500平方米辦公用房而被迫另行租賃相應面積辦公用房而支出的成本,即50年租金和物業管理費,一審法院在評估中沒有計算物業管理費,且在未支持物業管理費支出的情況下還扣除了20%的所謂維護、運用成本,明顯缺乏事實和法律依據;4.根據查明的事實,5號樓52套房屋的產證建筑,面積應為6,290平方米,一審法院扣除已經計入產證面積的地下一層配電間15.12平方米和電信間7.36平方米錯誤,故宏匯公司應當向XX部隊支付面積不足部分的補償款金額應為130,000元。

XX部隊不同意宏匯公司的上訴請求,并向本院提起上訴,其上訴請求為:1.撤銷原審判決第一、三、七項判決;2.改判駁回宏匯公司要求XX部隊支付超出約定標準的建設成本之訴請;3.駁回宏匯公司要求XX部隊因不再提供E地塊500平方米辦公房使用權所產生的所謂損失之訴請;4.判令宏匯公司支付XX部隊未完成預售登記賠償金1,000萬元;5.判令宏匯公司支付XX部隊逾期交房賠償金5,090萬元。事實和理由:1.一審法院將包括5號樓單體6,300平方米建筑面積之外的配套設施、地下建筑費用等列入5號樓單體約定建造成本的組成部分,該認定顯屬錯誤。2.一審法院對E地塊二次合作開發的原則和精神認定有誤,根據雙方備忘錄的約定,基于軍用土地開發建設的有關規定,雙方的合作開發建設需經XX部隊上級主管部門批準方可實施,若未獲批準,則XX部隊保留獨自開發自有地塊的權利,且不承擔宏匯公司實施統一規劃所發生的任何費用及損失。實際履行過程中由于宏匯公司擅自將股權變更為港臺資本企業,造成E地塊的建設不能獲得批準,故XX部隊不應承擔任何賠償責任。3.待建建筑物所產生的租金收益評估前提條件是該待建建筑物不僅建設規劃通過,且政府主管部門已經對施工設計圖紙等審批通過,而涉案的所謂待建建筑是一個虛擬的建筑,故評估單位出具的租金估算咨詢報告缺乏法律依據,是錯誤的結論,不應予以采納。4.宏匯公司主張XX部隊因不再提供E地塊500平方米房屋使用權所產生的所謂損失之訴請已經超過了訴訟時效。5.雙方在協議中明確約定,若宏匯公司未在2008年12月30日之前完成預售登記,宏匯公司應向XX部隊賠償1,000萬元,鑒于宏匯公司未能在約定期限內完成預售登記,理應按照約定承擔相應賠償責任。6.雙方在合同中對于逾期交房賠償金有明確約定,每逾期一天,宏匯公司承擔10萬元賠償金,宏匯公司應當按約承擔賠償責任。

一審原告訴稱

宏匯公司向一審法院起訴請求:1.XX部隊向宏匯公司支付上海市XX路XX宅基地XX地塊XX號樓超出約定標準的建設費用19,414,280.66元及利息(以19,414,280.66元為本金,自2012年1月起計算至實際支付之日止,按銀行同期貸款利率計算);2.XX部隊支付宏匯公司墊支的施工費用807,500元及利息(以207,500元為基數,自2011年1月起,以60萬元為基數,自2011年7月起,均計算至XX部隊實際支付之日止,均按照銀行同期貸款利率計算);3.XX部隊賠償宏匯公司因無法提供E地塊500平方米使用權導致宏匯公司的損失55,083,736.75元(按50年租金收益58,127,001.75元-建造成本3,043,265元計算)。

XX部隊向一審法院提出反訴請求:1.宏匯公司支付XX部隊未完成預售登記賠償金1,000萬元;2.宏匯公司支付XX部隊逾期交房賠償金5,090萬元(按每日10萬元計算,自2009年12月30日起至2011年5月22日止);3.宏匯公司與XX部隊指定的個人簽署商品房交付合同(出售合同),并為上述人員辦理房地產權證;4.宏匯公司承擔辦理產證發生的交易費用(泛指契稅在內的全部稅費);5.宏匯公司支付XX部隊面積不足部分的補償款422,240元(32.48平方米X13,000元/平方米)。

一審法院查明

一審法院認定事實:2005年8月2日,上海市徐匯區建設和交通委員會發函給XX部隊,同意在上海市徐匯區XX街道XX街坊XX丘曹家宅基地(以下簡稱曹家宅地塊)剩余地塊規劃建筑總量中,可在XX部隊用地范圍內建設10,000平方米住宅和5,088平方米商辦用房。

2006年8月4日,由徐匯區建交委召集的關于曹家宅地塊部隊用房建設協調會,與會各方達成共識,項目由宏匯公司實施統一規劃和統一建設工作,為切實解決部隊的干部安置用房問題,在辦理部隊安置用房產權時,交易中心根據宏匯公司、XX部隊之間的協議內容,將協議明確分配給部隊的用房進行鎖定,并根據部隊提供的名單,對由宏匯公司代辦的部隊干部住房產證交易手續進行監督,確保這部分房源落實到部隊所提供的人員名下;上述部隊干部安置用房的交易價格,按照總部的有關規定和南京軍區聯勤部聯營字(2002)第155號文公布的上海市經濟適用住房價格執行,報徐匯區房地產交易中心備案;有關上述部隊用房的交易稅項問題,將另行協調徐匯區財稅部門解決。

2006年8月7日,上海Z公司、上海A有限公司發函給XX部隊,稱為推進項目的修詳審批,同時考慮到XX部隊項目合作招投標工作進程,提出:我方承諾在曹家宅基地D地塊西側為貴部提供約6,000平方米產權商品房作為部隊干部安置用房,并根據貴部提供的名單,在商品房建成后將產權過戶到個人名下(相關的交易費用由雙方各自承擔);上述商品房建設成本及貴部地塊的動拆遷等相關費用由我方承擔,貴部15,088平方米的其余建筑容量的開發權和收益權歸我方;……;我方將根據統一規劃的要求,在貴部地塊上建1,000-2,000平方米公建設施,其使用權在雙方商定的年限內歸我方所有。

2006年11月1日,宏匯公司、XX部隊簽訂《合作開發建設備忘錄》,約定XX部隊以15,088平方米建筑容量作為投入,宏匯公司以地塊開發發生的所有建設和配套資金作為投入,共同實施項目開發;XX部隊同意在自有地塊上僅建2,000平方米辦公和公建,產權歸XX部隊,相應年限的使用權歸宏匯公司,其余13,088平方米建筑容量由宏匯公司納入相鄰地塊的建設范圍,宏匯公司同意并確保在相鄰地塊上向XX部隊提供不低于6,000平方米的產權商品房住宅(具體面積在正式的合作協議中加以明確);特別說明,基于軍用土地開發建設的有關規定,雙方的合作開發建設方案需經XX部隊上級主管部門批準方可實施,若雙方合作方案獲XX部隊上級主管部門批準則本備忘錄生效并簽訂正式合作協議,若未獲批準,則XX部隊保留獨立開發自有地塊的權利,XX部隊不承擔宏匯公司實施統一規劃所發生的任何費用及損失賠償;未盡事宜在雙方的正式合作協議中予以完善。

2007年1月,上海市城市規劃設計研究院作出《徐匯區中山西路曹家宅地塊改造規劃》,在總平面圖中,顯示左上角E地塊處手槍型⑧建筑,地塊指標控制部中顯示E地塊辦公用地建筑面積500平方米。

2007年1月15日,XX部隊發《關于同意曹家宅基地修建性詳細規劃方案的函》給徐匯區城市規劃管理局,稱:經研究,部隊同意由上海市城市規劃院編制的《徐匯區中山西路曹家宅地塊改造規劃》,并同意由宏匯公司辦理有關報建手續。函附圖為總平面圖,圖上E地塊處手槍型建筑標號⑧,并注“辦公”,載明E地塊上辦公樓建筑面積500平方米。該附圖右上方有部隊蓋章,蓋章處書寫“同意本修詳方案及建筑容量分配,同意宏匯公司建筑方案,XX部隊,○七年一月十五日”(注:XX部隊認為附圖中手寫部分非其所寫,附圖上先蓋章后寫字)。

2007年2月,市規劃局對曹家宅地塊改造規劃批復,同意區規劃局上報范圍,規劃用地面積3.71公頃,其中用于商住開發建設地塊面積約3.39公頃。

2007年4月,曹家宅地塊經營性地塊列入當年土地利用計劃,建設項目名稱為“宏匯國際廣場(暫名)”。

2007年5月18日,上海市發展和改革委員會對曹家宅地塊商品房項目可行性報告作出批復,同意宏匯公司在曹家宅地塊建設商品房,項目占地面積約20,352平方米,總建筑面積116,100平方米(含地下建筑面積37,500平方米),其中辦公用房建筑面積53,800平方米,住宅建筑面積16,800平方米,配套商業用房建筑面積6,000平方米,其他社區公建用房2,000平方米,具體建設規模以規劃部門審定的設計方案為準。

2007年5月24日,徐匯區城市規劃管理局向宏匯公司核發建設用地規劃許可證,用地項目名稱為“宏匯國際廣場”。

2007年5月31日,宏匯公司與上海市徐匯區房屋土地管理局簽訂上海市國有土地使用權出讓合同,由宏匯公司受讓曹家宅地塊,土地出讓用途為綜合用地,其中商業40年、辦公50年、住宅70年;出讓面積20,352.60平方米;宗地使用權出讓總價款為201,120,000元。

2007年6月1日,宏匯公司(甲方)與上海B有限公司(乙方)簽訂委托協議書,由乙方負責曹家宅地塊的拆遷安置補償工作,為甲方辦妥拆遷許可證。2007年8月21日,宏匯公司取得曹家宅地塊的房屋拆遷許可證。后該許可證經徐匯區房屋土地管理局三次許可延長拆遷期,拆遷期限延長至2009年3月31日。

2007年7月17日,XX部隊發送《關于股權調整事項的函》給宏匯公司,稱部隊作出與宏匯公司合作的決定是慎重的,……更主要的是對宏匯公司兩家股東單位形成的信任;今悉宏匯公司正在進行內部股權結構調整,該行為屬宏匯公司經營范疇內事物,部隊予以尊重并表示支持,但基于雙方合作開發的考慮,部隊提出要求宏匯公司必須由上海XX集團)有限公司或上海A有限公司控股,不同意其他任何組織參與受讓持股。

2007年11月19日,XX部隊發《關于確認曹家宅地塊5號住宅樓房型方案的函》給宏匯公司,稱雙方于2007年4月17日簽訂曹家宅地塊合作開發建設備忘錄,其間未涉及國六條有關90平方米的房型占住宅設計總量70%的事項,但在商談5號住宅樓具體房型時,宏匯公司提出該問題,致使房型設計不能完全體現部隊的意愿……部隊在該問題上作出足夠退讓,以確保方案設計滿足政策法規的要求,進而獲得審批通過,由于上述提及的70、90政策限制及宏匯公司的前期方案設計中未及時聽取XX部隊意見,帶來系列問題的二次修正,基于此,XX部隊明確:一至十層東面房產部隊原考慮為四房二廳大房型,但為滿足政策規定,現分為二套小房型,日后涉及產證辦理和打通成大套房型、隔音事項,因而發生的技術處理和相關費用由宏匯公司承擔,且不包括在雙方原商定的每平方米3,000元造價內。

2008年2月,宏匯公司與XX部隊簽訂《關于中山西路曹家宅基地E地塊項目的合作協議書》(以下簡稱協議書),約定:一、定義:XX部隊擁有E地塊產權及15,088平方米建筑容量開發權,E地塊指XX路XX弄曹家宅基地編號為E的地塊,地塊面積5,678平方米,經有關部門批準的建筑容量為15,088平方米(其中住宅部分為10,000平方米,辦公面積為5,088平方米);建筑面積:指地上建筑物面積;二、協議條款:1.合作模式:遵循“統一規劃、統一開發、統一建設”的原則,在雙方均已確認同意的《徐匯區XX路XX宅地塊改造方案》的基礎上,XX部隊將E地塊15,088平方米納入宏匯公司規劃和建設范圍,由宏匯公司承擔包括XX部隊XX地塊上居民動拆遷在內的所有建設及配套資金的方式實現雙方的合作;2.合作補償:XX部隊的得益為建筑面積6,300平方米獨棟產權商品房暨5號樓(6,300平方米建筑面積系坐落于D地塊上的獨棟樓座按照規劃計量規則計算的面積,不承擔小區內公建配套設施的分攤面積,產證辦理過程中涉及到的面積分攤問題由宏匯公司解決,需要在技術上配合的XX部隊予以積極處理),宏匯公司獲得8,788平方米建筑容量開發權,其中8,288平方米在宏匯公司A、D地塊上建設,投資及收益歸宏匯公司;其余500平方米由宏匯公司或其指定單位在XX部隊E地塊上投資建設,該500平方米辦公用房的產權歸XX部隊所有,宏匯公司享有按國家規定所限的商辦樓使用年限內的免租使用權,E地塊的土地所有權及日后開發建設權仍歸XX部隊所有;3.輔助設施:XX部隊所得6,300平方米建筑面積應配置車庫,由宏匯公司在A、D地塊其他地下空間預留,今后由使用人根據自身需求進行購買或租用;4.建設標準:XX部隊獲得的6,300平方米建筑面積獨棟產權商品房由宏匯公司按3,000元/平方米單價實施建設。涉及到的建筑、建材及公共部位用材要求雙方在施工圖紙設計完畢后另行補充協議;5.在宏匯公司獲得A、D地塊范圍規劃用地許可證后,E地塊上的建筑(含前述的500平方米辦公用房)報建由XX部隊根據雙方二次合作的原則和精神,按部隊程序報建,所建房屋產權歸XX部隊所有;7.建設管理:為便于XX部隊對獨棟商品房的設計和建設質量全過程控制,在宏匯公司通過有關程序選定設計和監理公司后,由XX部隊獨立與其簽訂委托協議,所需經費由宏匯公司根據XX部隊與設計及監理單位所定協議的金額支付給XX部隊,再由XX部隊向設計及監理單位支付;8.產權交割:根據2006年7月由徐匯區建交委召開的專題會議紀要精神執行。在雙方簽署合作協議后,抄報徐匯區交易中心備案,由該交易中心對協議的面積和上述獨棟商品房進行備案鎖定。在房屋具備預售條件時,XX部隊提供符合購房條件的人員名單及房屋單元號,宏匯公司根據XX部隊提供的人員名單及房屋單元號與房屋所有人簽署商品房交付合同,并交房地產交易中心備案,待房屋驗收竣工后,由宏匯公司幫助上述人員辦理入住許可證及房地產權證,辦理產證發生的費用(泛指契稅在內的全部稅費)由宏匯公司承擔,爭取政府減免時XX部隊予以積極支持配合;9.交房時間:非動遷原因下,2008年12月30日前具備商品房預售合同登記,其后12個月內交房;10.違約責任:宏匯公司非動遷及XX部隊原因下,2008年12月30日前沒有完成預售登記,即視作違約;XX部隊獲得的獨棟商品房位置與前期雙方商定的發生變化、面積不足、建筑標準降低亦視作宏匯公司對XX部隊違約。若宏匯公司未在2008年12月30日前完成預售登記,宏匯公司應向XX部隊賠償人民幣1,000萬元,并繼續完成與XX部隊的合作;宏匯公司應確保2009年12月30日前整體項目住宅區域(尤其是XX部隊獲得獨棟商品產權房)達到竣工驗收標準,且獲得政府主管部門審批通過即可交付,如因宏匯公司的原因達不到驗收標準并交房,則從2009年12月30日起,每逾期一天宏匯公司承擔10萬元的賠償金。宏匯公司在2009年12月30日住宅區域達到竣工驗收交付標準,但因政府主管部門整體項目驗收要求,不同意住宅區域單獨驗收交付的因素,則宏匯公司不承擔違約賠償,但前提必須為住宅已竣工且具備驗收交付條件;獨棟商品房面積不足部分宏匯公司按每平方米13,000元予以補償,建筑標準不足部分宏匯公司按差價予以補償;XX部隊對宏匯公司違約時,XX部隊給予宏匯公司10,000平方米建筑容量的補償,并同意宏匯公司在A、D地塊按現設計方案進行建設。

2008年7月8日,宏匯公司取得曹家宅地塊宏匯國際廣場(暫名)一期住宅(宏匯公寓)地下樁基建筑工程施工許可證。2008年9月27日,宏匯公司取得宏匯國際廣場(暫名)一期住宅(3、4、5號樓及住宅地下車庫)建設工程施工許可證,施工單位通州XX集團有限公司,合同開工日期2008年10月15日,合同竣工日期2009年12月23日。

2008年12月30日,宏匯公司與XX部隊召開5#房工程溝通協調會,會議達成一致意見:XX部隊提出的修改,須以書面形式提交宏匯公司,宏匯公司根據部隊要求提供相關的技術資料,交部隊方予以確認,部隊僅對工作量予以確認,具體費用待決算時由雙方進行審核后確認;由非部隊原因而發生的工程變更/現場簽證,若發生費用變更的,須交設計、監理、宏匯公司三方書面確認,提交部隊確認備案,若不發生任何費用變化的則交部隊駐現場代表確認備案。

2009年5月27日,宏匯公司取得曹家宅地塊宏匯國際廣場(暫名)二期(除樁基部分)建筑工程施工許可證,施工單位中建三局建設工程股份有限公司,合同開工日期2009年6月8日,合同竣工日期2011年2月20日。

2011年5月23日,主管部門向宏匯公司核發了5號樓建設工程竣工驗收備案證書。

2011年7月15日,XX部隊向宏匯公司出具承諾書一份,表示宏匯公司2011年6月9日和2011年7月12日關于5號樓預結算事宜的函先后收悉,并已就決算事宜上報部、局,請上級派遣人員指導監督決算審計過程;雙方密切合作,善始善終,做好決算審計事;承諾依雙方約定5號樓建造成本為每平方米3,000元,決算審計若超出此單價,超出單價部分工程款項在上述決算經雙方確認后10日內及按宏匯公司產權登記手續送入區交易中心前支付;涉及的XX部隊自主實施納入總體工程范疇內,由宏匯公司墊付的工程款,XX部隊在“新建房屋入住許可證”取得后20日內先行支付;自該函后,XX部隊請宏匯公司再行墊資60萬元。

依XX部隊要求,宏匯公司分別于2011年1月、7月分別向上海C有限公司墊付工程款207,500元、600,000元。

2011年10月17日,宏匯公司獲發上海市新建住宅交付使用許可證,5號樓發證面積為6,290平方米。

2012年3月29日,曹家宅地塊上的上海市XX路XX弄XX號XX號、XX號、XX號房屋權利登記至宏匯公司名下(注:5號即本案爭議的5號樓,1號為原先3號樓,2-3號為原先4號樓,4號即地下車庫,4號單獨一本產權證,其余房屋合并一本產權證,上述房屋即宏匯一期項目)。權證記載:1-3號樓建筑面積10,498.68平方米,4號建筑面積3,300.24平方米,5號6,290平方米(注:5號樓按產證共有52套房屋),宗地面積20,353平方米。另,2011年5月31日,政府相關部門出具了中瑞公寓1-4號房屋的《房屋土地權屬調查報告書》,記載:房屋總建筑面積14,505.79平方米,包括地上建筑總面積10,489.88平方米(該面積包括未計入產證面積的1號樓1層監控室22.11平方米),地下建筑面積4,015.91平方米(該面積包括地下車庫即4號3,300.24平方米,未計入產證面積的1-3號地下自行車庫684.76平方米,以及計入1-3號樓產證面積的1-3號樓地下1層部位1弱電間6.78平方米、部位2配電間10.88平方米、部位3弱電間13.26平方米)。2011年9月14日,政府相關部門出具了中瑞公寓5號房屋的《房屋土地權屬調查報告書》,建筑總面積6,765.36平方米,其中地上建筑總面積6,267.52平方米,地下建筑總面積497.84平方米(包括未計入5號產證面積的地下1層自行車庫306.69平方米、地下1層水泵房133.03平方米、地下1層有線電視間13.68平方米、地下1層電信機房建筑面積21.96平方米,以及計入5號產證面積位于地下一層的部位1配電間15.12平方米和地下一層部位2電信間7.36平方米)。經查,位于5號樓地下1層的水泵房、有線電視間、電信機房為一期住宅共用,其余部位為5號樓獨用;一期住宅3幢樓宇的地下部分(包括地下車庫、地下自行車庫等)均是連通的。

2012年2月-7月,宏匯公司每月發函給XX部隊,催促XX部隊歸還墊資807,500元、核定并支付建造成本超過3,000元部分、繳納按標準商品房業主部分的維修基金及其他業主規費。

2013年1月18日,XX部隊發函給宏匯公司,要求宏匯公司對審計決算事項進行對接、為部隊人員辦理房屋產權證、就該項目其他善后事宜的處理提出解決方案。2013年2月28日,XX部隊發函給宏匯公司,稱5號樓未進行過審計結算,也談不上宏匯公司已將結算詳細資料交付XX部隊,請盡快安排就結算事項對接;XX部隊注意到宏匯公司再次要求提供5號樓入住人員名單,故再次將名單隨函附后;針對部隊提出的其他善后事宜,貴司未提出解決方案,請貴司盡快落實其他善后事宜的處理解決方案(注:部隊稱落實其他善后事宜的處理解決方案即為主張未預售登記及逾期交房的賠償金,訴訟時效中斷,下同)。

2013年3月8日,宏匯公司函復XX部隊稱,貴部借款未提及歸還;已指定聯系人,未見你方來電;針對善后事宜,詳見2011年11月23日的‘最終調整說明’,請按4,131.98元/平方米的差額部分支付宏匯公司,這就是在貴部上級主管審計部門協調后出的解決方案的一部分;人員名單收悉。宏匯公司另提供的2011年11月23日所作最終調整說明記載,依據2011年9月15日與XX部隊的結算會議精神,宏匯公司提交5號樓預結算為4,345.91元/平方米(不含爭議部分);依據2011年11月15日XX部隊上級主管部門審計意見,以2011年9月15日的會議精神為基礎,XX部隊要求將預結算分成三部分,即合同價、增加部分、5號樓獨立部分、宏匯公司認為應記取部分;考慮到工程項目的完整性,5號樓本著能分開即分開,不能分開即分攤的原則,分攤比例從原37.62%(6,320/16,800),調整為31.77%(6,380/21,500),宏匯公司調整預結算總價為4131.98元/平方米;比宏匯公司合同多余的20平方米按市價另計收(注:宏匯公司還提供了2011年11月23日的照片一組,證明已經將該說明及5號樓結算材料一并送達XX部隊,XX部隊對此不予認可)。

2013年4月7日,XX部隊回復稱,從未收到所謂結算詳細資料,希望盡快對接;辦理房產證事宜,部隊已指定人員溝通,未有實質性結果;針對部隊提出的其他善后事宜的處理,貴司仍未提出解決方案,請盡快落實。

2013年12月16日,XX路XX號2層3層物業用房合計307.59平方米登記至全體業主名下。2014年2月7日,上海市XX路XX號房屋(建筑面積30,188.17平方米)、XX路XX號地下車庫及地下商場(建筑面積28,735.12平方米)、1602號房屋(建筑面積30,013.12平方米)登記至宏匯公司名下。2016年11月25日,上海市XX路XX號1層社區衛生、2層居委會、3層社區活動用房(建筑面積共計754.26平方米)登記至上海市徐匯區人民政府機關事務管理局名下。上述產證上記載的宗地面積均為20,353平方米。房-徐測-11-3040《房屋土地權屬調查報告書》,二期工程建筑面積合計94,817.24平方米,其中:XX路XX號建筑面積30,188.17平方米,XX路XX號建筑面積30,013.12平方米,XX路XX號地下車庫及地下商場建筑面積28,735.12平方米、1層地下商場通風井建筑面積16.18平方米、地下夾層自行車庫建筑面積2,437.44平方米、地下1層發電機房建筑面積87.86平方米、地下1層高壓變配電房建筑面積53.69平方米、地下1層消防控制室建筑面積76.35平方米、地下1層水泵房建筑面積191.92平方米、地下1層鍋爐房建筑面積182.92平方米、地下1層設備公共通道建筑面積401.37平方米、地下1層高壓變電站建筑面積235.53平方米、地下3層空調機房建筑面積438.94平方米、地下1層移動聯通弱電間建筑面積93.52平方米,XX路XX號建筑面積1,501.50平方米、垃圾房建筑面積42.58平方米、開關站建筑面積121.03平方米。

一審另查明,宏匯公司原股東為上海XX集團)有限公司和上海A有限公司,后變更為永怡公司一人股東,2009年3月股東又變更為中國香港地區ELIMITED(該公司法定代表人為中國臺灣的簡某)。

一審還查明,由宏匯公司蓋章確認的上海銀行徐匯支行于2009年5月22日出具的房地產開發貸款調查報告第五章記載,根據企業提供的2007年4月編制的可行性研究報告顯示,項目工程費36,612.43萬元,其中住宅房建安費用單價1,300元/㎡,……,該項目原可行性分析報告距今已有兩年時間,主要變動如下:……,2.原方案的一期住宅銷售對象是回搬居民,屬動遷安置房,造價較低,單價為1,300元/平方米,但由于申請人(指宏匯公司)自行動拆遷后給予動遷居民土地補償款及安置房補償,故一期住宅將建成商品房對公眾出售,故造價提高至2,500元/平方米。

就預售登記事宜,2014年6月16日,XX部隊向區房管局查詢答復為5號樓未辦理預售許可證。宏匯公司稱是出于保護XX部隊的利益未辦預售登記,但房源已鎖定,并提供2014年9月12日上海市徐匯區住房保障和房屋管理局向宏匯公司復函,函稱該局已收到宏匯公司提供的徐匯區建交委《關于曹家宅地塊部隊用房建設協調會會議紀要》,該資料明確在辦理部隊安置用房產權時,徐匯區房地產交易中心將根據宏匯公司與部隊方的協議內容,將協議明確分配給部隊的用房進行鎖定,并根據部隊提供的名單,對由上海宏匯置業有限公司代辦的部隊干部住房產證交易手續進行監督,確保這部分房源落實到部隊所提供的人員名下。同時,宏匯公司也向上海市房地產交易中心提供相關資料,辦理了該部分房源的網上標注手續。該局于2012年1月17日核發了包含XX路XX弄XX號住宅的《上海市商品房銷售方案備案證明》,編號為:徐匯房管(2012)第XXXXXXX號。目前,XX路XX弄XX號住宅在網上房地產顯示有“動遷房”的標記,即該部分房屋有特定銷售對象。

就交易價格事宜,雙方確認約定的宏匯公司與XX部隊指定人員簽署商品房交付合同中的交易價格定為3,750元/平方米。

就E地塊上500平方米辦公用房開發建造事宜,訴訟中,XX部隊提交了其上級部門2011年5月10日的批復,載明根據軍事工作需要,決定E地塊不再開發。宏匯公司對此不予認可,稱在合同履行中XX部隊從未提供,至訴訟中方才看到,對該批復的形成時間不予認可。六一四一九部隊后勤部向一審法院出具情況說明,稱曹家宅基地E地塊不再進行二次開發建設的主要原因為:宏匯公司原股東未經部隊同意,擅自將股權轉讓給“涉臺”公司,E地塊系軍事用地,基于國防安全和信息保密需要,依據軍隊相關法律法規定,其做出不予批準的決定。

一審審理中,由上海D有限公司就曹家宅E地塊上建筑面積500平方米辦公房的50年的租金收益進行評估,一審法院確定的估價對象為曹家宅E地塊上房屋類型為辦公樓,按2層獨幢辦公樓、建筑面積500平方米計,并結合雙方確認的曹家宅地塊改造規劃及周邊環境因素進行評估;起止時間為2011年1月1日至2060年12月31日。評估單位出具的咨詢報告書結論為:該房地產50年租金于價值時點的市場租金折現值為29,147,406元,報告書編制說明記載:1、委托方要求評估的是上海市徐匯區XX路XX宅XX地塊上未建500平方米辦公樓房地產50年(起止時間2011年1月1日至2060年12月31日)租金價值;2、本次估價過程依據徐匯法院函、合作協議、改造規劃及批復;3、由于估價對象建筑物未實際建造,根據委托方提供及認可及相關資料,本報告設計估價對象為總層數2層的獨幢建筑物,房屋類型為辦公樓,用途為辦公,其建筑物及內部配置設施設備的質量足以維持正常的使用壽命;辦公樓周圍有較大面積的集中綠化,所以辦公條件較好。依據估價對象的相關情況(建筑面積較小,單價成本相對較高以及建筑物周圍綠化、道路等投入)取建筑物重置價為295萬元;4、本次評估的價值時點為2016年6月3日(實地查勘日期)。一審法院認為,評估單位依據法院要求及提供的相關資料,依其專業知識出具了報告書,宏匯公司、XX部隊的異議,評估單位也當庭接受質詢給予了答復,其意見并無不當,故法院對評估結論予以確認。

就與5號樓相關的土建安裝工程造價,法院委托上海E有限公司(以下簡稱E公司)進行審價。E公司按2000定額及同期人工、材料的市場價格作為計價依據出具了鑒定意見書及補充意見書(以下簡稱首次鑒定意見),結論為:5號樓分攤后的工程造價為25,046,907元。E公司按宏匯公司與總包單位的合同約定及總包投標承諾書的約定作為計價依據,重新出具了鑒定補充意見書及其補充意見書(注:就上述按新的計價方式出具鑒定補充意見書及其補充意見簡稱為二次鑒定意見),鑒定結論為5號樓分攤后工程造價為20,091,506元。就首次鑒定意見及二次鑒定意見的適用問題,法院認為首次鑒定意見系按2000定額及同期人工、材料的市場價格作為計價依據得出,屬估算的造價,而二次鑒定意見系按宏匯公司與總包單位的合同約定及總包投標承諾書的約定作為計價依據得出,屬實際造價。鑒于雙方紛爭考量的是實際發生的成本,故應采納二次鑒定意見,對首次鑒定意見不予采納。此外,法院對E公司核定的各單體項目的費用數額予以確認,至于各單體項目是否應計入5號樓的建設(造)成本范圍及其分攤比例,由法院確定。

除上述E公司審價部分外,其余宏匯公司主張的建設(造)成本內容由上海XX事務所有限公司(以下簡稱XX事務所)進行財務審計,XX事務所出具的司法鑒定意見書結論為7,686,903.03元。法院認為,⑴設計費(修詳)系整個曹家宅基地,故應采納部隊意見按整個地塊分攤,一、二期A、D地塊占比為20,353/35,000=58%,分攤金額為210,000X58%=121,800元,5號樓再在一、二期范圍內按比例分攤;⑵避雷裝置檢測費,宏匯公司已提供防雷工程檢測登記表,表中反映系一期工程所需,故應在一期范圍內分攤;⑶小區箱變基礎,宏匯公司稱一期住宅供電是箱變模式,二期商務辦公樓供電是開關站和用戶站模式,并提供了相應的照片佐證。宏匯公司的說明具有合理性且有照片印證,法院予以采納,小區箱變基礎應在一期范圍內分攤;⑷燃氣工程補差,宏匯公司已提供實施單位凱達燃氣管道有限公司出具的證明,證明稱該費用是一期內的費用,故應在一期范圍內分攤;⑸1.7E地塊有線進管鋪設,該項目名稱雖為E地塊,但付款審批表記錄為中瑞公寓有線電視配套項目工程結算費用,且宏匯公司所列項目中也未出現其他與一期住宅有關的有線電視設施費用,故應在一期范圍內分攤;⑹其余宏匯公司與XX部隊的意見,均缺乏充分依據,法院不予采納;⑺上述認定,僅是法院對XX事務所核定的各項目費用數額及歸類情況的確認,至于各項目最終是否應計入5號樓的建設(造)成本范圍及其分攤比例,還有賴于對雙方訴辯稱意見的法律分析,將在其后的部分予以論述。

一審法院認為

一審法院認為,宏匯公司與XX部隊簽訂的合作協議,系當事人真實意思表示,內容不違反法律禁止性規定,當屬有效,合同雙方應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務;當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。就雙方圍繞協議產生的爭議,法院依雙方各自的訴訟請求為序,分析如下:

一,關于宏匯公司要求XX部隊支付5號樓超標準建設費用及利息的訴訟請求。

(一)關于5號樓的建筑面積的計量規則。

雙方協議約定XX部隊得益的5號樓不承擔小區內公建配套設施的分攤面積,且協議“定義”章節中將“建筑面積”定義為指地上建筑物面積,因此產證面積6,290平方米中計入的地下一層的部位1配電間15.12平方米和地下一層部位2電信間7.36平方米,應予扣除,XX部隊認為得房面積應按地上部分6,267.52平方米計,符合雙方約定,一審法院予以采納。

(二)關于5號樓建設(造)成本的理解。

雙方合作協議約定6,300平方米建筑面積獨棟產權商品房由宏匯公司按3,000元/平方米單價實施建設,建筑標準不足部分宏匯公司按差價予以補償,但卻未約定超出3,000元/平方米如何處理,后XX部隊又承諾5號樓建造成本為每平方米3,000元,超出單價部分工程款由部隊方承擔。該承諾使雙方有關權利義務更加完整和平衡,因此協議相關約定和承諾內容是不可分割的整體,對其解釋也應當是統一的,不應協議歸協議解釋,承諾書歸承諾書解釋,故XX部隊有關其對承諾書有單方解釋權的辯稱意見,法院不予采納。XX部隊提供銀行房地產開發貸款調查報告中的有關一期住宅建安造價提高至2,500元/平方米的內容,來印證3,000元/平方米為建安造價的觀點,首先,一期住宅建安造價定為2,500元/平方米不必然代表合作協議約定的5號樓的3,000元/平方米也是建安造價;其次,銀行調查報告引用的是宏匯公司給出的單價,鑒于報告的用途,不排除宏匯公司虛報單價以多貸款的可能。因此,上述證據不足以推斷出5號樓的3,000元/平方米是建安造價的結論。

與上述語句中單價3,000元/平方米密切相關的5號樓建設(造)成本,究竟包含哪些內容,房地產開發中的哪些費用應計入5號樓的建設(造)成本內,合作協議及承諾書沒有約定和解釋,其他雙方來往函件也從未有明確清晰的定義和說明。事實上,建設(造)成本在不同的專業領域如會計、房地產開發中其內涵是不同的,相同領域內不同書籍、論文、文件對其界定也不盡相同,不同主體因地位不同對建設(造)成本的定義和理解也不相同。就本案而言,宏匯公司系站在房地產開發商的角度去定義和理解建設(造)成本的內涵,而XX部隊從承包建造5號樓所需的費用角度去定義和理解建設(造)成本的內涵,遂導致雙方對本訴請的爭議。一審法院認為,兩方就建設(造)成本作有利于己方的解釋,均有失偏頗,宏匯公司將建設(造)成本類同于房地產開發成本,而XX部隊則忽略了建造商品房并使之取得權證與單單建造一幢房屋的顯著差異,因此根據本案的實際情況,將5號樓建設(造)成本界定為開發建設(造)5號樓所需的直接成本為宜,直接成本不僅包括5號樓本身的建造費用,還包括為整個項目服務,使房屋能建造、竣工驗收、交付使用、取得商品房權證而支出的費用,具體有:可行性研究費用,勘察、規劃、設計、招標費用,房屋的建造、安裝費用,道路、綠化、水、電、燃氣、電信等基礎設施費用、公建配套設施費用,以及后期的檔案編制、面積測繪、維修基金、電梯等費用;但不包括開發中支出的間接成本即宏匯公司為此支付的管理人員工資、行政性收費、稅費、公關費、招待費、財務成本,不包括與建設無關的前期物業費、生活垃圾處置費,以及宏匯公司認可的不應計入的拆遷費用、土地費用、三通一平費用。

XX部隊引用宏匯公司在訴訟中給法院的函中“根據雙方約定,不應該包括公建配套設施費用”的語句來印證其3,000元/平方米單價是僅指5號樓單體建筑地上部分的6,300平方米建筑面積的建造成本單價的觀點,但宏匯公司來函原文為“但根據雙方約定,不應包括公建配套設施費用,需要說明的是,5號樓所在住宅小區內并沒有公建配套設施,因此不存在公建配套設施費用的分攤問題”,顯然宏匯公司此處所說的公建配套設施并不包含5號樓的地下空間,而是指建造在二期內的社區衛生、居委會、社區活動用房、物業管理用房等等,因此宏匯公司的表態不能視為其認可了部隊的觀點。

雙方協議約定6,300平方米獨棟產權商品房暨5號樓系坐落于D地塊上的獨棟樓座按照規劃計量規則計算的面積,不承擔小區內公建配套設施的分攤面積,但該約定只是雙方對于提供給部隊的獨幢商品房建筑面積計量方法的約定,而不是對計算建造成本范圍的約定,一幢高層建筑也不可能只有地上部分沒有地下部分,一幢房屋的地上、地下部分物理上是一個不可分割的整體,并且眾所周知地下部分的造價遠高于地上部分,因此5號樓地下部分的建造費用應計入5號樓的建設(造)成本的范圍。當然,5號樓地下部分中水泵房、有線電視間、電信機房系為整個一期服務的共用空間,故其建造成本應分攤后計入。地下車庫單獨發證,權利人為宏匯公司,無論宏匯公司將地下車庫出售、出租,其收益均歸宏匯公司所有,故宏匯公司認為地下車庫建造成本亦應分攤,無正當理由,一審法院不予采納。

(三)關于分攤比例。

⑴工程審價中有關建筑的分攤比例。

宏匯一期系住宅小區,水泵房、有線電視間、電信機房系為住宅居民服務,故按住宅產證面積占比分攤較為合理,5號樓之比例為6,290/(10,498.68+6,290)=37.47%。

⑵財務審計中有關項目的分攤比例。

不同于工程審價的分攤項目是客觀存在的建筑物的建造費用,財務審計中需分攤的項目不是建筑物的建造費用,而是房地產開發過程中性質不同、用途不同、數量眾多地各種費用的支出,難以細分其受益對象,無法適用工程審價的分攤比例,出于簡便、效率、公平的考量,也基于最終目的是對建設(造)成本的核定,故按所建造的建筑體的占比來分攤各項支出費用是合理和妥當的。因此,5號樓在宏匯一期范圍內的分攤比例應為:5號樓及其獨用建筑體面積之和與除參與5號樓成本分攤的建筑體面積以外的一期項目總建筑面積的比例,即5號樓產證面積與地下自行車庫面積之和與一期住宅小區總面積與參與5號樓成本分攤的水泵房、有線電視間、電信機房面積的差額的比例,即(6,290+306.69)/[(14,505.79+6,765.36)-(133.03+13.68+21.96)]=6,596.69/21,102.48=31.26%。同理,5號樓在宏匯一、二期范圍內的分攤比例應為:5號樓及其獨用建筑體面積之和與除參與5號樓成本分攤的建筑體面積以外的一、二期項目總建筑面積的比例,即6,596.69/(21,102.48+94,817.24)=5.69%。

綜上(一)(二)(三),一審法院核定的5號樓建設(造)成本為18,957,047元(14,721,598+4,235,449)。

現核定的建造成本為18,957,047元,根據雙方約定,5號樓建設(造)成本由宏匯公司承擔的為3,000元/平方米X6,267.52平方米=18,802,560元,故差額154,487元應由XX部隊支付宏匯公司。雙方并未對超出標準的成本利息加以約定,且建設(造)成本數額直至判決才予以了確定,故宏匯公司主張利息的請求,一審法院不予支持。

二,關于宏匯公司要求XX部隊支付墊付費用807,500元及利息的訴訟請求。

墊付款本未約定歸還時間,2011年7月15日,XX部隊向宏匯公司出具承諾書,提及在新建房屋入住許可證取得后20日內先行支付,即使以此日期為訴訟時效的起算點,根據查明事實宏匯公司于2012年、2013年多次主張過該墊付款,故訴訟時效中斷,至2014年起訴時未過2年訴訟時效期間,故XX部隊的該抗辯意見不成立,XX部隊理應支付宏匯公司墊付款807,500元。雙方并未對墊資利息加以約定,故宏匯公司還要求支付墊資款利息的請求,一審法院不予支持。

三,關于宏匯公司要求XX部隊賠償因無法提供E地塊500平方米使用權導致宏匯公司的損失的訴訟請求。

(一)XX部隊就E地塊上不能再提供500平方米房屋給宏匯公司使用是否應賠償或補償。

根據雙方簽訂的合作協議,宏匯公司負責出資對部隊享有使用權的E地塊上居民進行搬遷,及出資在D地塊上建造6,300平方米商品房、出資在E地塊上建造500平方米的辦公用房給部隊,XX部隊支付的對價則是將其8,288平方米建筑容量開發權給宏匯公司,及給予宏匯公司E地塊上500平方米房屋在商辦樓使用年限內的免租使用權。因此500平方米房屋的免租使用權是協議對價的重要組成部分,缺此部分對價會使雙方的權利義務極不對等。即使部隊方因涉密安全不再提供E地塊給宏匯公司建造500平方米的辦公用房的理由正當無任何主觀過錯,但客觀上也確實給宏匯公司造成了重大損失。另一方面,E地塊上剩余的500平方米辦公樓的容量仍然存在,XX部隊稱E地塊上剩余500平方米的容量也已給宏匯公司挪用到其地塊上建造了辦公樓,缺乏充分證據佐證,一審法院難以采信,因此XX部隊仍可以自己建造500平方米辦公樓來使用。綜上,宏匯公司因此遭受損失,XX部隊因此而獲益,根據公平合理、等價有償的基本原則,XX部隊也應給予合理的補償。

(二)關于補償的具體數額。

雖然評估的標的物客觀上并不存在,但宏匯公司遭受損失卻是客觀存在的,因此通過虛擬標的物來評估確定損失的合理范圍,并無不妥。XX部隊認為協議約定“商辦樓使用年限內的免租使用權”應是“實際使用年限應為一期開發結束、二次合作開發獲批并建成后,在涉案項目地塊政府批準的初始使用期開始之日的50年使用年限內尚余實際使用年限”,但E地塊實際為劃撥土地,并無使用年限限制,因此此處“商辦樓使用年限內的免租使用權”應指參照國家出讓辦公用國有土地使用權的年限50年計,法院根據合作協議內容及實際情況酌定起止時間為2011年1月1日起至2060年12月31日止并無不當。根據合作協議的內容,雙方采用XX部隊出土地(建筑容量)、宏匯公司出資金的方式合作開發房地產,雖然涉及500平方米辦公用房時使用了“免租使用權”的語句,但雙方實質上并非房屋租賃關系,此處免租使用本意為無償使用,因此有關房屋租賃的法律規定不適用本案,XX部隊有關租賃期限超出20年部分無效的抗辯意見,一審法院不予采納,租金收益的計算應按50年計。一審法院根據擬建房屋建筑面積為500平方米確定其為兩層辦公樓符合常理,評估單位依其專業知識并結合曹家宅地塊改造規劃及周邊環境因素,確定了虛擬標的物的大致標準及其重置價,并根據法院設定的條件評估其租金收益,并無不當?；趫蟾娼Y論出租收益折現值29,147,406元未考慮維護、運營成本,而出租肯定有該方面支出,一審法院酌定維護、運營成本為收益的20%,故扣除上述支出后的實際收益為29,147,406(1-20%)=23,317,925元,再扣除重置價295萬元為20,367,925元,一審法院確認該數額為XX部隊給予宏匯公司的合理補償數額。

四,關于XX部隊要求宏匯公司支付未完成預售登記賠償金及逾期交房賠償金的訴訟請求。

雙方合作協議約定,宏匯公司2008年12月30日前沒有完成預售登記,即視作對XX部隊違約;如因宏匯公司的原因達不到驗收標準并交房,則從2009年12月30日起,每逾期一天宏匯公司承擔10萬元的賠償金。根據法律規定,訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算,顯然XX部隊自2008年12月31日及2009年12月31日即應知道宏匯公司未按約定期限履行義務,然而卻未及時提出權利主張,訴訟時效已過。XX部隊稱2013年1月、2月、4月給宏匯公司的函中提及的“落實其他善后事宜處理解決方案”即是其要求宏匯公司承擔上述違約責任,訴訟時效中斷,但權利主張必須明確、清楚地表達,“落實其他善后事宜處理解決方案”的字句過于含糊,無法得出系XX部隊要求宏匯公司承擔上述違約責任的結論,且發出上述函件之日也已超過了2年的訴訟時效。綜上,宏匯公司有關訴訟時效已過的抗辯意見,一審法院予以采納,XX部隊的上述請求,一審法院不予支持。鑒于此,宏匯公司有關不辦預售登記是出于維護XX部隊利益的需要、逾期交房系動遷遲延、部隊原因及不可抗力等等因素造成以及雙方對于交房標準的爭議,法院不再予以分析和評判。

五,關于XX部隊要求宏匯公司與其指定個人簽署商品房交付合同,并為上述人員辦理房地產權證及承擔交易費用的訴訟請求。

XX部隊要求宏匯公司與其指定個人簽署商品房交付合同(出售合同),符合雙方合作協議的約定。宏匯公司以第三方不打印合同為由拒絕簽訂合同,缺乏依據,該意見法院不予采納。關于合同交易價格,在作為合作協議附件的2006年8月4日區建交委召集的協調會記錄上各方已達成一致意見,宏匯公司以交易中心要求按評估價簽約并交易的意見,缺乏充分證據佐證且與現存協調會意見相悖,法院難以采信。況且,雙方在訴訟中都確認約定將簽署的出售合同中交易價格定為3,750元/平方米,故雙方就將來要簽署的出售合同的交易價格是沒有爭議的。因此,XX部隊要求宏匯公司與其指定個人簽署商品房交付合同的請求,一審法院予以支持。

支付交易費用、契稅、辦理房地產權證事項,在宏匯公司與部隊指定個人簽訂合同后方能實施,現合同尚未簽訂,辦理上述事項的基礎條件尚不具備。并且,根據協調會記錄,有關部隊用房的交易稅項問題將另行協調徐匯區財稅部門解決,本案中未見徐匯區財稅部門有關解決部隊用房問題的方案、紀要等意見,而根據宏匯公司的說法相關部門不同意按3,750元/平方米繳稅,宏匯公司又不同意承擔3,750元/平方米以上部分的稅費,就目前狀況而言,在交易稅項上存在相當的不確定性,交易費用的具體數額尚不能確定,該事宜仍有賴于雙方尋求有關部門協調解決。因此,稅費承擔、產證辦理的請求,本案中不予處理。

需要說明的是,本案雙方是合作開發房地產關系,宏匯公司與XX部隊指定人員簽訂出售合同,并不是市場化的買賣關系,實為以簽訂出售合同的方式宏匯公司將合作開發中約定的屬于部隊的得益轉移給部隊方面。因此,即使宏匯公司與XX部隊指定人員簽訂出售合同后,XX部隊仍就后續事宜承擔一切必要地協助配合的義務。

六,關于宏匯公司支付XX部隊面積不足部分的補償款的請求。

宏匯公司同意按13,000元/平方米補償,雙方爭議在于對5號樓建筑面積的認識。對此爭議,法院在宏匯公司的第一項請求中已有認定,不再贅述。XX部隊主張的補償數額,依法有據,一審法院予以支持。

一審法院據此判決:一、中國人民解放軍XX部隊于判決生效后十日內支付上海宏匯置業有限公司超出約定標準的建設(造)成本154,487元;二、中國人民解放軍XX部隊于判決生效后十日內支付上海宏匯置業有限公司墊付費用807,500元;三、中國人民解放軍XX部隊于判決生效后十日內補償上海宏匯置業有限公司因不再提供E地塊500平方米辦公房使用權產生的損失20,367,925元;四、駁回上海宏匯置業有限公司的其余訴訟請求;五、上海宏匯置業有限公司于判決生效后十日內與中國人民解放軍XX部隊指定人員就上海市XX路XX弄XX號各套房屋簽訂出售合同;六、上海宏匯置業有限公司于判決生效后十日內支付中國人民解放軍XX部隊面積不足部分補償款422,240元;七、駁回中國人民解放軍XX部隊的其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費443,328元,上海宏匯置業有限公司負擔325,576元,中國人民解放軍XX部隊負擔117,752元;反訴案件受理費174,205元,中國人民解放軍XX部隊負擔173,005元,上海宏匯置業有限公司負擔1,200元;審價費396,000元、審計費220,000元、評估費67,000元,上海宏匯置業有限公司、中國人民解放軍XX部隊各負擔341,500元。

本院查明

二審中,當事人沒有提交新證據。

經審理查明,一審法院認定的事實無誤,本院依法予以確認。

本院認為

本院認為,本案二審雙方主要爭議在于:一、關于5號樓建造成本的認定;二、XX部隊就E地塊上不能再提供500平方米房屋使用權給宏匯公司是否應當向宏匯公司進行補償;若需要補償,補償金額如何確定;三、XX部隊反訴主張的預售登記賠償金及逾期交房賠償金應否予以支持。

一、關于5號樓建造成本的認定。

就5號樓的造價及建設成本,一審法院委托相關審價單位及會計師事務所進行了工程造價審價及財務審計并出具了相應鑒定意見,審價單位與會計師事務所也對雙方就鑒定結論提出的異議作了相應回復,一審法院對雙方提出的異議以及鑒定意見的采納理由已經作了充分闡述,本院予以認同,不再贅述詳細理由。一審法院根據雙方合同約定以及鑒定結論對5號樓建造成本作出的認定正確,宏匯公司認為造價有遺漏以及XX部隊認為造價多計取的上訴主張均不能成立,本院均不予支持。

二、關于XX部隊應否就E地塊上不能提供500平方米房屋使用權向宏匯公司進行補償;若需要補償,補償金額如何確定。

首先,從雙方簽訂的合作協議內容來看,宏匯公司的合同義務包括:出資對部隊享有使用權的E地塊上居民進行搬遷、出資在D地塊上建造6,300平方米商品房、出資在E地塊上建造500平方米的辦公用房給部隊;XX部隊的合同義務包括:將其8,288平方米建筑容量開發權給宏匯公司、給予宏匯公司E地塊上500平方米房屋在商辦樓使用年限內的免租使用權。因此提供E地塊上500平方米房屋的免租使用權是XX部隊應當履行的合同義務,也是雙方合同對價的重要組成部分。其次,根據相關證據顯示,XX部隊上級部門批復表示因軍事工作需要不再開發E地塊,而XX部隊作為特殊民事主體,其基于軍事需要根據上級命令不能履行合同相關內容,該行為不宜認定違約,但該行為客觀上確實給宏匯公司造成了損失,且考慮到E地塊上500平方米建筑容量仍然存在,故根據公平合理原則,XX部隊應當給予宏匯公司相應補償。

對于補償金額的認定,本院認為,雖然E地塊上500平方米房屋實際并未建造,但如雙方能按約履行,宏匯公司享有的合同權益就是該500平方米房屋的使用權益,故一審法院通過虛擬標的物的租金收益來確定宏匯公司的相關損失并無不當。同時,一審法院在評估結論中扣除了重置費用及20%維護運營成本,已經充分考慮了雙方利益,故綜合本案雙方的實際履行情況及雙方在合作過程中的投入與回報,本院認為一審法院認定的補償金額公平合理,也較為妥善的平衡了雙方的利益,本院予以維持。

三、關于XX部隊反訴主張的預售登記賠償金及逾期交房賠償金。

雙方合同約定的預售登記時間為2008年12月30日、約定的交房時間為2009年12月31日,而實際涉案房屋在2011年5月23日才取得建設工程竣工驗收備案證書,確實晚于合同約定情況。但一方面,有大量證據顯示,在合同約定的竣工交房期限屆滿之后,雙方仍在不斷通過往來函件及現場協調會的方式對施工中的設計方案、使用材質等內容進行確認,故應當認定宏匯公司逾期竣工及交房存在合理抗辯理由;另一方面,正如原審判決所言,XX部隊對房屋預售登記及交房時間應當是明知的,從宏匯公司未能按合同約定時間履約起其就應當知道自己的權利受到了侵害,但在此后雙方的多次溝通中,XX部隊從未就宏匯公司未能按約辦理預售登記及交房事宜向宏匯公司提出過相應主張,直至本案宏匯公司起訴要求XX部隊結算相應費用時才提起反訴要求宏匯公司承擔相應違約責任,已經超過了法律規定的訴訟時效期間。故綜合上述理由,一審法院對XX部隊反訴主張的預售登記賠償金及逾期交房賠償金未予支持并無不當,本院予以維持。

綜上所述,一審法院認定事實清楚,適用法律正確,對本案處理并無不當,應當予以維持;上訴人宏匯公司及上訴人XX部隊的上訴請求及理由均缺乏依據,本院均不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

裁判結果

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費人民幣447,483.20元,由上海宏匯置業有限公司負擔人民幣129,921.20元,由中國人民解放軍XX部隊負擔人民幣317,562元。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長 葉 蘭

審判員 嚴佳維

審判員 錢文珍

二〇一八年五月二十三日

書記員 劉 羽

相關法律條文

附:相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:

(一)原判決、裁定認定事實清楚,適用法律正確的,以判決、裁定方式駁回上訴,維持原判決、裁定;

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