上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終11117號

當事人

上訴人(原審被告):上海華濱投資有限公司,住所地上海市浦東新區東方路3601號2號樓1111室。

法定代表人:蘭強,董事長。

委托訴訟代理人:肖桂榮,上海申浩律師事務所律師。

委托訴訟代理人:趙世文,上海申浩律師事務所律師。

被上訴人(原審原告):第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司,住所地中國(上海)自由貿易試驗區乳山路227號3樓D-62室。

法定代表人:羅伯特·亞歷山大·詹姆斯·麥凱拉(ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR),董事長。

委托訴訟代理人:楊春寶,北京大成(上海)律師事務所律師。

委托訴訟代理人:周晨黠,北京大成(上海)律師事務所律師。

審理經過

上訴人上海華濱投資有限公司(以下簡稱華濱公司)因與被上訴人第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司(以下簡稱戴維斯公司)委托合同糾紛一案,不服上海市浦東新區人民法院(2019)滬0115民初5266號民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年9月11日立案受理后,依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

上訴人訴稱

華濱公司上訴請求:撤銷原審判決第一項,改判華濱公司不支付顧問服務費,撤銷原審判決第二、三項,對華濱公司應支付的代理傭金、中介服務費金額進行調整。事實和理由:1、戴維斯公司未能全面履行顧問服務義務,故剩余的5萬元顧問服務費支付條件不成就;2、雙方委托合同中關于0.15倍月租金獎勵花紅的約定超出了招投標文件的約定,故該約定應屬無效;同時雙方在確認書中確認的竣工日期也存在錯誤,應屬于無效或可撤銷范疇;如按照實際竣工時間2017年3月27日計算,戴維斯公司并未達到預期考核指標,無權主張0.15倍的獎勵花紅,且應扣減0.1倍月租金代理費;3、租賃代理費服務和顧問服務內容存在重合,不應重復計費,故中介服務費部分應當予以調整。

被上訴人辯稱

戴維斯公司辯稱:戴維斯公司已經全面履行了顧問義務,華濱公司應按約定支付剩余顧問服務費;雙方之間是委托合同關系,不存在合同無效的情形,實際竣工備案證明是2018年6月才拿到,故雙方確認書中確認的竣工日期并未損害華濱公司的利益;中介服務費是雙方簽字確認的,華濱公司現在要求調整缺乏依據。原審判決正確,請求二審法院駁回上訴,維持原判。

一審原告訴稱

戴維斯公司向一審法院起訴請求:1、判決華濱公司向戴維斯公司支付市場顧問服務費人民幣5萬元,并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息,自2017年11月12日起,暫計至2018年11月30日為2,505.14元);2、判決華濱公司向戴維斯公司支付傭金1,374,206.75元,并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息,自2018年8月23日起,暫計至2018年11月30日為16,541.31元);3、判決華濱公司向戴維斯公司支付中介服務費406,062.50元,并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息,自2018年3月10日起,暫計至2018年11月30日為12,921.13元);4、本案訴訟費用由華濱公司承擔。

一審法院查明

一審法院認定事實:2015年7月20日,華濱公司與戴維斯公司雙方簽訂《租賃代理委托合同》一份,華濱公司為甲方、戴維斯公司為乙方,該合同的主要條款如下:

一、關于委托事項。第2.1條約定,甲方按合同所述條款委托乙方代理本項目的租賃等事宜,乙方須履行本合同內所述職責,并須遵守甲方所指定之方針及政策;第2.2條約定,乙方于委托期內按照本合同條款的約定完成工作任務,甲方根據乙方租賃業績按本合同相關條款的規定向乙方支付傭金和實施獎懲。

二、關于委托期限及委托租金單價。第3.1條約定,委托期限自本合同簽署之日起至本項目取得竣工備案證后的12個月止。

三、第5.1條約定了項目的營銷策劃及市場顧問服務:在本合同周期內,乙方將與甲方就項目租賃事宜提供專業市場顧問服務,市場顧問服務費用20萬元,該費用將于簽約后10個工作日內由甲方向乙方支付第一筆費用10萬元,樣板層交付后10個工作日由甲方向乙方支付第二筆費用5萬元,項目獲得竣工許可證后10個工作日由甲方向乙方支付第三筆費用5萬元,甲方收到乙方開具的正式發票后付款。全程市場顧問服務包括:Ⅰ.宏觀市場研究,通過對宏觀經濟環境分析及本項目地塊本身特點和周邊交通、配套等方面的研究,明確項目自身特性,具體包括上海宏觀經濟市場研究、項目所處世博板塊區域的發展研究導向、每月常規市場研究報告;Ⅱ.周邊區域寫字樓市場研究及項目定位,通過對寫字樓市場、項目周邊區域的供需狀況分析,著重研究寫字樓市場未來供給狀況、需求狀況,把握市場供給和需求特點,判斷項目未來發展市場空間,為項目定位提供市場依據,同時對項目周邊區域將與本項目產生競爭關系的項目進行分析,判斷競爭項目對本項目的威脅程度,具體包括上海寫字樓市場研究、項目辦公樓產品定位及優化(明確寫字樓主要客戶群的企業類型,并提出該類客戶對于寫字樓商業、餐飲及相關配套的具體要求);Ⅲ.項目產品設計建議及優化,具體包括項目整體設計優化建議、寫字樓樓層平面優化建議、寫字樓公共部位設計建議、寫字樓垂直動線設計優化建議;Ⅳ.市場推廣策劃及執行,根據對市場基礎信息的分析判斷,制定本項目營銷總體策略,以及宣傳、活動、渠道、租賃等各專項策略,用以指導本項目的營銷推廣的具體執行,具體包括擬定本項目的《營銷策劃報告》、依據《營銷策劃報告》制定市場推廣計劃、協助并指導合作的廣告公司工作。

四、第5.3條約定了項目的租賃代理服務:就本項目之市場定位、定價、租賃策略,為甲方提供建議;派駐專業代理團隊入住現場開展工作,負責租賃代理人員的崗位培訓、營銷流程及操作技巧的培訓;參與租賃合同的談判;協助甲方起草、簽訂本項目的租賃合同;引起準客戶對本項目之興趣并處理本項目有關查詢;參與租賃合同的談判,協助甲方起草、簽訂本項目的租賃合同。

五、關于租賃代理工作的目標進度及獎懲條款。第6.1條約定,本項目單套房屋租金標準不應低于經甲方確認的租賃價格細分表,乙方就單套房屋完成相應服務后(包括租賃合同經甲方審批同意后簽訂,內容合法有效,以及甲方收到該客戶足額支付的首期租金及保證金),該套房屋可計入乙方已完成租賃代理的面積范圍;第6.2條約定,乙方須完成的本項目租賃代理工作目標的進度要求,前期預租(竣工前)完成35%,獲得竣工證后第3個月完成50%,獲得竣工證后第6個月完成75%,獲得竣工證后第9個月完成100%;第6.3條,雙方同意按照上述進度計劃對乙方租賃代理業績實施考評,租賃傭金計算公式為“單套傭金=單套月租金X基準傭金率”;第6.4.4條約定,基準傭金率為乙方投標所報基數,該傭金甲方確認為乙方保底傭金,乙方的基準傭金為月租金的0.25倍,第三方代理成交傭金根據當時市場情況由甲乙雙方共同商訂,乙方的自有客戶成交傭金相當于第三方代理成交傭金及乙方的基準傭金之和,第三方代理客戶成交則乙方的代理傭金為上述基準傭金;第6.4.5條約定,獎勵指標為項目竣工時,……,預租率達到50%,則已經成交部分的面積代理方可以獲得除基本租賃傭金之外的額外的0.15個月租金作為獎勵花紅。

六、關于租賃代理傭金的支付。第7.1條約定,甲方應在每個考核階段結束后,根據考核情況按照本合同第六條第6.3款約定公式計算傭金,并在甲方按照考核和計算結果書面確認應支付給乙方的代理傭金費用且乙方向甲方出具等額有效的發票之日起5個工作日內向乙方支付結算傭金;第7.2條約定,甲方有權自行出租總代理出租面積的15%,雙方同意,對于甲方自行出租的房屋,其租賃面積列入該考核階段的乙方實際出租面積,但是乙方無權就甲方自行出租的房屋提取傭金。

2016年,華濱公司與戴維斯公司簽訂《補充協議》一份,對雙方2015年7月20日簽訂的《租賃代理委托合同》達成補充協議,約定考核面積由22,156平方米變更為35,333.49平方米。

上述合同履行期間,戴維斯公司向華濱公司提供了年度XX大廈招商小結、上海寫字樓市場月報、上海XX大廈周邊市場概況、上海XX大廈辦公樓項目定價建議說明、項目市場分析及銷售價格建議、上海XX大廈營銷推廣策劃方案、上海XX大廈租賃營銷方案、項目團隊銷售及中介推廣工作計劃、寫字樓樣板布局及傭金建議、上海XX大廈寫字樓營銷預算方案、上海XX大廈市場目標客戶定位及交房標準建議等報告及郵件。華濱公司向戴維斯公司支付了市場顧問服務費15萬元,剩余5萬元未支付。

2018年2月,華濱公司、戴維斯公司雙方就《租賃代理委托合同》的履行簽署了《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》一份,華濱公司為甲方、戴維斯公司為乙方,約定甲方與乙方于2015年7月20日簽訂《租賃代理委托合同》,約定乙方為甲方建設的上海XX大廈招租,按成交租賃金額,乙方向甲方收取月租金0.25倍的傭金,并且約定在竣工前如果出租率達到50%的,甲方另外獎勵乙方0.15倍的租金獎勵,現雙方就合同履行的第一階段確認:1、雙方一致同意,2017年11月1日視為XX大廈竣工日,合同履行的第一階段,截止到2017年11月1日止,哪怕甲方在該日實際還未獲得竣工證書,以后不再調整竣工日;2、合同第二階段自2017年11月1日起至2018年7月31日止,該期間,乙方按合同約定的月租金0.25倍向甲方收取基準傭金,……,合同履行到2018年7月31日止,之后乙方不再為甲方招租;雙方確認截至2017年11月1日,XX大廈實際出租率達到了50%,甲方同意給乙方月租金0.15倍的獎勵。

華濱公司與戴維斯公司雙方就案外人Z公司租賃的中介服務事宜簽訂《代理服務費(傭金)確認書》,約定:戴維斯公司已經就Z公司的租賃事宜提供了完整的中介服務,收取相等于1.5個月凈租金的服務費,計136,875元;支付條件為在承租人與華濱公司簽訂租賃合同,且承租人已向華濱公司支付租賃保證金和一個月租金后,華濱公司根據戴維斯公司所出具的正規稅務發票,于30天內向戴維斯公司支付上述中介服務費。華濱公司與戴維斯公司雙方就案外人Y公司租賃的中介服務事宜簽訂《代理服務費(傭金)確認書》,約定:戴維斯公司已經就Y公司的租賃事宜提供了完整的中介服務,收取相等于1.5個月凈租金的服務費,計269,187.50元;支付條件為在承租人與華濱公司簽訂租賃合同,且承租人已向華濱公司支付租賃保證金和一個月租金后,華濱公司根據戴維斯公司所出具的正規稅務發票,于30天內向戴維斯公司支付上述中介服務費。戴維斯公司于2018年6月25日向華濱公司開具了金額分別為136,875元、269,187.50元、名稱為中介服務費的增值稅發票。

根據《上海市建設工程質量監督報告》的記載,涉案項目的物業上海XX大廈的竣工驗收日期為2017年3月27日;根據《建設工程竣工驗收備案證書》,上海XX大廈工程竣工驗收備案的時間為2018年6月4日。

2018年8月16日,戴維斯公司向華濱公司發送《律師函》,主張華濱公司支付剩余市場顧問服務費,以及代理傭金、中介服務費,華濱公司未予支付。

另查明,案件審理過程中,華濱公司確認,截至2017年11月1日,戴維斯公司已完成了其提交的《上海XX大廈傭金計算表》中的第1項至第16項所列明的16家公司的租賃代理委托工作,對該計算表所列內容除傭金費率、金額和第一階段劃分方式外,均無異議。

一審法院認為

一審法院認為,華濱公司與戴維斯公司簽訂的《租賃委托代理合同》及《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示,不存在違反法律及行政法規的情況,合法有效,雙方均應恪守。

關于市場顧問服務費,一審法院認為,戴維斯公司作為證據提交的市場顧問服務相關報告及文件,在內容上已基本涵蓋涉案《租賃委托代理合同》第5.1條約定的“全程市場顧問服務”的相應內容,應認為戴維斯公司已經履行了相應的市場顧問服務義務,華濱公司應支付剩余的顧問服務費5萬元及逾期利息損失。關于利息的計算,根據雙方約定,該顧問服務費應于獲得竣工許可證后10個工作日且華濱公司收到戴維斯公司開具的正式發票后付款,現上海XX大廈取得竣工驗收備案證書的時間為2018年6月4日,且戴維斯公司已于2018年6月29日向華濱公司開具了咨詢服務費發票,故逾期付款利息應自2018年6月30日開始計算,戴維斯公司主張計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率,于法無悖,一審法院予以支持。

關于租賃代理傭金,華濱公司與戴維斯公司雙方爭議焦點在于竣工日的確定,戴維斯公司主張按照雙方簽署《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》確定的竣工日2017年11月1日考核,華濱公司主張按照《上海市建設工程質量監督報告》記載的竣工驗收日期2017年3月27日進行考核。對此,一審法院認為,本案中雙方對竣工日的爭議影響的是戴維斯公司租賃代理工作第一階段的考核以及租賃代理傭金的金額計算,即華濱公司與戴維斯公司雙方基于平等主體之間的商事合同而產生的民事權利,并不影響房屋建筑竣工驗收、備案等相關行政管理秩序,因此,基于意思自治之原則,應以華濱公司與戴維斯公司雙方已經在《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》中明確約定的“竣工日”作為確定第一階段期限及計算租賃代理傭金的依據。同時,該確認書明確出租率已達到了50%,華濱公司同意給予戴維斯公司月租金0.15倍的獎勵,故戴維斯公司主張2017年11月1日之前完成租賃代理工作的部分以單套月租金按0.40的傭金率計算傭金,之后完成的租賃代理工作以單套月租金按0.25的傭金率計算傭金,金額合計為1,374,206.75元,一審法院予以支持。至于華濱公司辯稱戴維斯公司沒有開具發票,雙方沒有對金額最終達成一致,故付款條件未成就,一審法院認為,戴維斯公司已經完成了合同核心義務,且戴維斯公司已經開具發票的咨詢服務費,以及雙方已經確認且戴維斯公司亦已開具發票的中介服務費款項,華濱公司亦未予以支付,在此情況下,戴維斯公司未再開具增值稅發票亦在情理之中,華濱公司以此抗辯付款條件未成就,一審法院不予采納,但該部分的逾期付款利息,應自起訴之日開始計算,戴維斯公司主張的計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率,于法無悖,一審法院予以支持。華濱公司另抗辯戴維斯公司代理租賃的一戶承租人因刑事犯罪給華濱公司造成不良影響,該部分租賃代理傭金應當免除,一審法院認為,華濱公司既未舉證證明該承租人涉嫌刑事犯罪以及給華濱公司造成損失的事實,亦未舉證證明戴維斯公司在租賃代理該承租人的過程中存在隱瞞、疏忽等不當履行代理職責的情況,故該項辯稱意見,一審法院不予采信。

關于中介服務費,華濱公司與戴維斯公司雙方已經簽訂《代理服務費(傭金)確認書》兩份,確認戴維斯公司完成了相應的中介服務及華濱公司應當支付的中介費金額合計為406,062.50元,同時戴維斯公司也已向華濱公司開具了相應增值稅發票,因此戴維斯公司應當向華濱公司支付相應中介服務費并承擔逾期付款利息。《代理服務費(傭金)確認書》明確付款期限為承租人簽訂租賃合同并向華濱公司支付租賃保證金和一個月租金后,華濱公司根據戴維斯公司出具的發票,于30日內向戴維斯公司支付中介服務費,現承租人于2018年2月支付了租賃保證金及首期租金,戴維斯公司開具增值稅發票的時間為2018年6月25日,故逾期付款利息應自2018年7月26日起開始計算,戴維斯公司主張的計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率,于法無悖,一審法院予以支持。至于華濱公司辯稱顧問服務的內容與租賃代理服務的內容有重合,服務內容有重合的情況下戴維斯公司既收顧問服務費又收傭金和中介費不合理,一審法院認為,涉案合同中對市場顧問服務內容及服務費的約定為第5.1條,對租賃代理服務的約定系第5.3條,對租賃代理工作的考核及傭金計算為合同第六部分,其中6.4.4條明確約定戴維斯公司自有客戶成交傭金相當于第三方代理成交傭金及戴維斯公司基準傭金之和,因此,從合同約定看,戴維斯公司主張的市場顧問服務費、租賃代理服務傭金、中介服務費均有相應的合同依據,亦不存在重復計算的情況,因此,華濱公司的該項辯稱意見,一審法院不予采納。

一審法院審理后,依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、第一百一十二條之規定,判決:一、上海華濱投資有限公司應于判決生效之日起十日內向第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司支付市場顧問服務費5萬元及逾期付款利息(以5萬元為基數自2018年6月30日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日);二、上海華濱投資有限公司應于判決生效之日起十日內向第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司支付租賃代理傭金1,374,206.75元及逾期付款利息(以1,374,206.75元為基數自2019年1月9日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日);三、上海華濱投資有限公司應于判決生效之日起十日內向第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司支付中介服務費406,062.50元及逾期付款利息(以406,062.50元為基數自2018年7月26日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費21,560元,因適用簡易程序減半收取計10,780元,由上海華濱投資有限公司負擔。

本院查明

二審中,當事人沒有提交新證據。

本院經審理查明,原審法院認定事實無誤,本院予以確定。

本院認為

本院認為,雙方簽訂的《租賃代理委托合同》、《補充協議》、《履行第一階段的確認書》、《代理服務費(傭金)確認書》均合法有效,雙方均應恪守履行。本案二審爭議在于華濱公司應支付的市場顧問服務費、租賃代理傭金、中介服務費金額的認定。

一、關于市場顧問服務費。戴維斯公司主張其已經完成了全部顧問服務義務,并提供了相關報告及文件,從戴維斯公司提供的報告及文件內容來看,基本涵蓋了雙方合同約定的相應內容,故戴維斯公司已經就其該部分訴訟主張完成了舉證責任。現華濱公司抗辯認為戴維斯公司未能履行全部顧問服務義務,但是又無法明確指出戴維斯公司具體有哪些義務沒有履行,而且在整個合同的履行過程中,華濱公司也從未就戴維斯公司履行義務存在瑕疵向戴維斯公司提出過異議,故華濱公司該抗辯主張缺乏依據,本院難以采信。華濱公司理應根據合同約定支付剩余顧問服務費及逾期利息。

二、關于租賃代理傭金。首先,華濱公司依據建設工程施工合同司法解釋的相關規定主張雙方委托合同中就0.15倍獎勵花紅的約定無效,然上述司法解釋的適用對象是建設工程合同關系下必須招投標的項目,而本案雙方之間是委托合同關系,也不存在必須招投標的情形,顯然不屬于上述司法解釋調整的范圍,故華濱公司關于合同部分條款無效的主張缺乏依據,本院不予采信。其次,華濱公司主張雙方在確認書中確認竣工日期為2017年11月1日存在重大誤解應予撤銷,一則,雙方在委托合同中對于相關時間節點的表述為“獲得竣工證”,該竣工證理應是指政府部門核發的建設工程竣工驗收備案證書,本案中雖然在相關質量監督報告上記載的竣工驗收日期為2017年3月27日,但實際該工程取得竣工驗收備案證書是在2018年6月4日,故雙方在確認書中確認的竣工日要早于工程實際取得竣工驗收備案證書的時間,并未侵害華濱公司的權利;再則,從確認書的內容來看,雙方簽訂確認書的目的是為了明確戴維斯公司完成的出租率以及花紅獎勵,故在華濱公司已經在確認書中明確表示同意給予戴維斯公司相應花紅獎勵的情況下,竣工日期的確認對雙方權利義務并無實質性影響;故華濱公司關于雙方確認的竣工日期有誤的上訴主張本院不予采信。綜上,雙方委托合同中對于獎勵花紅的約定合法有效,此后雙方又在確認書中對于戴維斯公司應得花紅獎勵進行了確認,華濱公司理應根據雙方的約定支付相應款項,其上訴要求扣減該部分獎勵缺乏依據,本院不予支持。

三、關于中介服務費。對于該部分費用,在戴維斯公司完成相應中介服務之后,雙方單獨簽訂兩份《代理服務費(傭金)確認書》對金額及付款時間等進行確認,華濱公司作為正常運作的商事主體,理應對自身的民事行為及法律后果有清晰了解,如果華濱公司認為該部分費用與顧問服務費存在重復收費,在簽訂確認書時就應當提出,既然華濱公司在簽約時沒有提出異議也確認了相應金額,理應根據確認的金額履行相應義務。華濱公司要求法院對中介服務費進行調整缺乏依據,本院不予支持。

綜上所述,上海華濱投資有限公司的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

裁判結果

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費人民幣21,560元,由上訴人上海華濱投資有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長 葉 蘭

審判員 許鵬飛

審判員 任文風

二〇一九年十月十一日

書記員 魯彥岐

相關法律條文

附:相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:(一)原判決、裁定認定事實清楚,適用法律正確的,以判決、裁定方式駁回上訴,維持原判決、裁定;……