【關鍵詞】
       民事 居間合同 二手房買賣 違約

【案情簡介】
       原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）訴被告陶某居間合同糾紛一案，原告訴稱被告利用原告提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了雙方協議約定，屬于惡意“跳單”行為，請求判令被告陶某按約支付原告違約金1.65萬元。被告陶某辯稱：涉案房屋原產權人委托多家中介公司出售房屋，原告中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。被告并沒有利用原告提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
       法院經審理查明：涉案房屋原產權人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。被告陶某及其妻子在包括原告在內的數家房產中介的帶領下驗看了該房屋，并與原告簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》約定，陶某在驗看過房地產后六個月內，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，利用原告提供的信息、機會等條件但未通過原告而與第三方達成買賣交易的，被告陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向原告支付違約金。當時原告對該房屋報價165萬元，而另一家房屋中介報價145萬元。隨后，在該中介的居間下，陶某與賣方李某簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元，陶某向該中介支付傭金1.38萬元。

【法院判決】
       上海市虹口區(qū)人民法院于作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶某向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶某提出上訴。上海市第二中級人民法院于作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

【裁決要點】
       房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并屬于惡意利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

【律師意見】
       二手房買賣的案例中，房屋信息、交易機會對買賣雙方都非常重要，房屋中介方往往通過其搜集、整理的房屋信息來促成買賣雙方的交易。因此，不宜將類似“跳開中介、私下交易應當支付違約金”條款一概視為中介方利用格式條款排除消費者自主選擇權而認定無效，否則只會助長社會上契約精神的進一步缺失。
       本案中，法院裁決的主文認可居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效，但同時認為：衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果賣方將同一房源信息委托多家中介公司發(fā)布，且買方通過其它正當途徑可以獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。
       同時，本律師認為：雖然《合同法》明確規(guī)定，居間人未促成合同成立不得要求委托人依據居間合同支付報酬；但本案中中原公司確實在居間期間提供了諸如發(fā)布廣告、介紹房源、帶領看房等的服務，可以向買賣雙方主張必要的費用，具體數額可由法院依據服務內容、行業(yè)慣例酌定。
       本案例系最高人民法院在2010年11月26日印發(fā)《關于案例指導工作的規(guī)定》后公布的第一批指導性案例之一。指導性案例的公布利于各級法院在審判活動中準確把握案例的指導精神，確保案件裁判法律效果和社會效果的有機統一；本次指導性案例的公布也確立了最高人民法院公布指導性案例、各高級人民法院發(fā)布參考性案例的案例指導工作模式。