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上海市第二中級人民法院
民事判決書
  （2012）滬二中民二(民)終字第35號

　　上訴人(原審被告，反訴原告)唐某。
　　上訴人(原審被告，反訴原告)王甲。
　　上列兩上訴人的共同委托代理人王曉鵬，上海市金茂律師事務所律師。
　　上列兩上訴人的共同委托代理人陳楠，上海市金茂律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告，反訴被告)梁某。
　　被上訴人(原審原告，反訴被告)王乙。
　　上列兩被上訴人的共同委托代理人謝同春，上海和華利盛律師事務所律師。
　　上列兩被上訴人的共同委托代理人楊春寶，上海和華利盛律師事務所律師。
　　上訴人王甲、唐某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市寶山區人民法院(2011)寶民三(民)初字第1383號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人唐某、王甲的委托代理人王曉鵬，被上訴人梁某、王乙的委托代理人謝同春到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原審法院經審理查明，2011年6月6日，梁某與唐某、王甲簽訂《房地產買賣協議》，約定，梁某購買唐某、王甲位于上海市寶山區緯地路某弄某號某室房屋(以下簡稱某室房屋)，該房屋總價款為人民幣148萬元(以下幣種均為人民幣)。當日，梁某支付唐某定金5萬元。2011年6月9日，梁某、王乙(乙方)與唐某、王甲(甲方)簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定，乙方購買甲方某室房屋，該房屋轉讓價款為139萬元；甲方于2011年10月30日前騰出房屋并通知乙方驗收交接；甲乙雙方確認在2011年9月30日之前共同辦理房屋轉讓過戶手續；經雙方協商，訂立的補充條款或補充協議為買賣合同不可分割的一部分，本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。合同第九條第三款約定，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方應支付甲方逾期未付款的5‰作為違約金，乙方逾期未付款達到10日，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，乙方自收到甲方書面解除合同通知書之日起5日內向甲方支付房產總價的20%作為其違約金，甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方承擔的違約金，余款返還給乙方。補充條款(一)約定，甲方應于2011年9月20日前辦妥銀行貸款還款手續，同時辦妥抵押登記注銷手續，注銷完畢，若由于甲方之原因逾期達10日未辦妥抵押登記注銷手續的，則乙方有權單方面終止合同，甲方按照本合同約定總房款的20%向乙方支付違約金；若乙方在上述甲方辦理該房地產抵押登記注銷期間，反悔不購買房屋，則甲方有權單方終止合同，同時乙方按照本合同約定總房款的20%向甲方支付違約金；甲乙雙方應于甲方辦妥抵押登記注銷手續，及乙方辦妥貸款手續后，于2011年9月30日前至寶山區房地產交易中心辦理房屋過戶手續；雙方約定在2011年10月30日進行交房；乙方應于簽訂合同之日起7日內，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續并獲得批貸，若乙方未按約及時辦理貸款手續，并且逾期達10日，甲方有權單方面解除本合同，乙方按本合同第九條第三款之約定違約金承擔方式承擔違約責任。合同附件三付款協議約定，乙方于2011年6月5日支付定金5萬元，于2011年6月9日支付房款37萬元，該款專用于提前歸還甲方貸款及注銷抵押權，甲方應于2011年9月20日前辦妥銀行貸款還款手續，及抵押登記注銷手續；乙方申請貸款95萬元，直接支付至甲方指定帳戶；乙方于交房當日支付尾款2萬元。該合同特別告知(二)第1條載明，……《上海市政府辦公廳關于貫徹落實〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》第七條：……能夠提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，對擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。當日，唐某、王甲與梁某簽訂特別協議，約定，某室房屋實際成交價為148萬元，該房屋在買賣合同上的成交價為139萬元，剩余9萬元作為搬遷補償費、家具費、裝修費；本次交易根據國家相關法律、法規規定所產生的稅、費及傭金由乙方承擔。協議簽訂后，梁某支付唐某房款46萬元。
　　2011年9月，梁某、王乙訴至法院要求解除《上海市房地產買賣合同》，唐某、王甲返還房款51萬元。
　　唐某、王甲反訴并辯稱，唐某、王甲經上海萬利房地產顧問有限公司(以下簡稱萬利公司)居間，以總價148萬元出售某室房屋。2011年6月6日，唐某、王甲與梁某簽訂《房地產買賣協議》，約定房屋總價148萬元。當日，梁某支付定金5萬元。2011年6月9日，唐某、王甲與梁某至萬利公司簽訂《上海市房地產買賣合同》，梁某突然提出購房人增加一人王乙，唐某、王甲也未深究原因，但當日至今從未見過王乙此人，王乙也未在《上海市房地產買賣合同》上簽字。同日，唐某、王甲與梁某還簽訂了《特別協議》，再次確認房價為148萬元。同時，雙方還辦妥了網簽手續，梁某支付了房款46萬元。《關于加強本市商品住房銷售行為監管嚴格執行住房限售政策等有關問題的通知》并非是新的通知，而是對原有規定的強調，房地產買賣合同特別告知(二)中也已經明確告知相關規定，故該通知的出臺并非情勢變更。何況，梁某并不是真實的補繳個人所得稅，而是通過不正當的方法規避通知的要求，該方法被禁止后果由梁某自負。梁某不符合規定的購房條件，責任應由其自行承擔。買賣合同因梁某原因無法履行，梁某已經違約，唐某、王甲同意解除合同，反訴要求梁某、王乙按總房價的20%支付違約金29.6萬元。房款51萬元扣除違約金后剩余部分可以返還。
　　原審審理中，梁某、王乙提供銀行貸款申請表、抵押借款合同、個人經濟收入證明。梁某、王乙表示，其于2011年7月21日向中國銀行提交了貸款申請表，因銀行告知梁某即使符合貸款條件，但梁某不符合購房條件，某室房屋仍不能登記至梁某名下，故梁某放棄了貸款。唐某、王甲表示，對上述證據的真實性不清楚，合同約定，梁某、王乙應于簽訂合同之日起7日內辦理貸款手續，但其在7月21日才辦理貸款，已經構成違約。
　　原審審理過程中，梁某、王乙申請證人姜多強出庭作證。姜多強證詞主要內容為，姜多強系唐某、王甲與梁某、王乙房屋買賣的經辦人，梁某購房時系外地三無人員，需要補繳稅金，唐某對梁某的情況是清楚的，梁某知道其不能購房后，姜多強馬上通知了唐某，唐某與梁某最后沒有協商達成一致；因梁某辦理補繳稅單等手續需要時間，故申請貸款較晚。梁某、王乙表示，證人可以證明唐某知道梁某需要補繳稅金，故唐某、王甲也應共同承擔風險。唐某、王甲表示，唐某從未說過如梁某不能買房，責任互不承擔。
　　原審法院經審理后認為，梁某、王乙與唐某、王甲所簽《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。買賣合同的特別告知(二)中已經告知購房人必須具備的條件及后果，梁某明知其并不具備該條件，意圖通過不正當的方式取得購房資格，現因梁某不能取得購房資格未履行買賣合同，后果應由梁某、王乙自負。梁某、王乙主張買賣合同簽訂后出現情勢變更，缺乏事實及法律依據，不予采納。梁某、王乙與唐某、王甲均同意解除買賣合同，予以準許。合同解除后，唐某、王甲應將已收房款51萬元返還給梁某、王乙。買賣合同約定，某室房屋轉讓價款為139萬元，梁某、王乙逾期付款達到10日，唐某、王甲有權單方解除合同，梁某、王乙支付房產總價20%的違約金。買賣合同補充條款約定，梁某、王乙反悔不購買房屋，唐某、王甲按照本合同約定總房款的20%支付違約金。唐某、王甲要求梁某、王乙支付違約金，符合合同約定。唐某、王甲未提供損失的相應證據，梁某、王乙主張違約金過高，符合法律規定，酌情確定梁某、王乙支付違約金14萬元。
　　原審法院據此作出判決：一、解除梁某、王乙與唐某、王甲于2011年6月9日就寶山區緯地路某弄某號某室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》；二、唐某、王甲于判決生效之日起十日內返還梁某、王乙房款51萬元；三、梁某、王乙于判決生效之日起十日內支付唐某、王甲違約金14萬元；四、唐某、王甲的其他反訴請求不予支持。
　　原審判決后，王甲、唐某不服，向本院提起上訴稱：系爭房屋的交易價格為148萬元，而原審法院卻認定為139萬元。主張違約金過高的舉證責任在梁某、王乙，不應由王甲、唐某承擔舉證不力的后果。原審調低違約金缺乏依據。故要求撤銷原審判決第三、四項，改判梁某、王乙支付王甲、唐某違約金29.6萬元。
　　梁某、王乙答辯稱：原審法院從未認定過房屋交易的價格，且梁某、王乙不存在違約情況，造成合同無法履行的結果是梁某不具備購房條件，王甲和唐某事先也是明知的，最后合同無法履行是因為政策原因，故希望法院合理分擔經濟損失。
　　本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，梁某、王乙與唐某、王甲所簽《上海市房地產買賣合同》合法有效，雙方均應恪守。梁某明知自己不符合特別告知(二)中已經告知購房人必須具備的條件及后果，現因其不能取得購房資格未履行買賣合同，后果應由梁某、王乙自負。原審中，梁某、王乙與唐某、王甲均同意解除買賣合同。合同解除后，唐某、王甲應將已收房款51萬元返還給梁某、王乙。現梁某、王乙逾期付款達到10日，應支付房產總價20%的違約金，其主張違約金過高，符合法律規定，原審法院酌情確定違約金數額為14萬元，并無不當，本院予以認可。唐某、王甲以網上摘錄的房屋差價作為其損失的依據，于法無據，本院難以采納。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣1,710元，由上訴人王甲、唐某負擔。
　　本判決為終審判決。

                                                                  審  判  長 王泳雷
                                                                  代理審判員 沈  京
                                                                  代理審判員 吳  預
                                                                二○一二年一月十八日
                                                                  書  記  員 彭奕佳

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