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【關(guān)鍵詞】
       民事 居間合同 二手房買賣 違約

【案情簡(jiǎn)介】
       原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱中原公司）訴被告陶某居間合同糾紛一案，原告訴稱被告利用原告提供的房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了雙方協(xié)議約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求判令被告陶某按約支付原告違約金1.65萬(wàn)元。被告陶某辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人委托多家中介公司出售房屋，原告中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。被告并沒(méi)有利用原告提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
       法院經(jīng)審理查明：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。被告陶某及其妻子在包括原告在內(nèi)的數(shù)家房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下驗(yàn)看了該房屋，并與原告簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》。該《確認(rèn)書(shū)》約定，陶某在驗(yàn)看過(guò)房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用原告提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)原告而與第三方達(dá)成買賣交易的，被告陶某應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向原告支付違約金。當(dāng)時(shí)原告對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而另一家房屋中介報(bào)價(jià)145萬(wàn)元。隨后，在該中介的居間下，陶某與賣方李某簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬(wàn)元，陶某向該中介支付傭金1.38萬(wàn)元。

【法院判決】
       上海市虹口區(qū)人民法院于作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶某向原告中原公司支付違約金1.38萬(wàn)元。宣判后，陶某提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

【裁決要點(diǎn)】
       房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并屬于惡意利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

【律師意見(jiàn)】
       二手房買賣的案例中，房屋信息、交易機(jī)會(huì)對(duì)買賣雙方都非常重要，房屋中介方往往通過(guò)其搜集、整理的房屋信息來(lái)促成買賣雙方的交易。因此，不宜將類似“跳開(kāi)中介、私下交易應(yīng)當(dāng)支付違約金”條款一概視為中介方利用格式條款排除消費(fèi)者自主選擇權(quán)而認(rèn)定無(wú)效，否則只會(huì)助長(zhǎng)社會(huì)上契約精神的進(jìn)一步缺失。
       本案中，法院裁決的主文認(rèn)可居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效，但同時(shí)認(rèn)為：衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果賣方將同一房源信息委托多家中介公司發(fā)布，且買方通過(guò)其它正當(dāng)途徑可以獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。
       同時(shí)，本律師認(rèn)為：雖然《合同法》明確規(guī)定，居間人未促成合同成立不得要求委托人依據(jù)居間合同支付報(bào)酬；但本案中中原公司確實(shí)在居間期間提供了諸如發(fā)布廣告、介紹房源、帶領(lǐng)看房等的服務(wù)，可以向買賣雙方主張必要的費(fèi)用，具體數(shù)額可由法院依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例酌定。
       本案例系最高人民法院在2010年11月26日印發(fā)《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》后公布的第一批指導(dǎo)性案例之一。指導(dǎo)性案例的公布利于各級(jí)法院在審判活動(dòng)中準(zhǔn)確把握案例的指導(dǎo)精神，確保案件裁判法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一；本次指導(dǎo)性案例的公布也確立了最高人民法院公布指導(dǎo)性案例、各高級(jí)人民法院發(fā)布參考性案例的案例指導(dǎo)工作模式。

【本文作者：欒其文，來(lái)自：法律橋，引用及轉(zhuǎn)載應(yīng)注明作者和出處。如需聘請(qǐng)律師，請(qǐng)立即致電楊春寶高級(jí)律師：1390 182 6830】

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