逾期辦理房產證應如何承擔違約責任？(2002)
作者：楊春寶律師 來自：法律橋 時間：2005-1-22 21:23:42 點擊：
問：
我與一房地產公司簽訂一份購營業房合同，總房款53萬元，合同中約定96年12月30日前辦理產權證，但未具體約定違約責任，后因房地產公司違約：6年半多時間未給辦理產權證，因無產權證失去了升值3倍多轉讓營業房的機會，現房地產公司剛剛給辦了產權證，但現在因市場房價的貶值原價不值，因此我起訴房地產公司，是根據<<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>>第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。我就誤參照中國人民銀行1996年4月30日發布的銀發[1996]156號《關于降低金融機構存、貸款利率的通知》的規定，目前，逾期付款違約金標準可以按每日萬分之四計算。（53萬乘以萬分之四乘以6.5年乘以365天=51萬元），因此我向法院要求被告賠償違約金50萬元，現查資料發現日萬分之四的標準于2000年11月已失效，只能按現銀行逾期利息萬分之二點一計算，這樣的話我只能要求賠償26萬多，但我起訴狀交法院了，馬上就要審理了，請問：我可否以《合同法》一百一十三條之規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。也就是說如果被告履行了合同約定義務--辦了產權證，我的營業房已經以原價3倍賣出去了獲取利潤100多萬，因此由于被告的違約使我利益嚴重損失，理應被告賠償50萬元，但此條合同法當中補充部分規定：“但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”使我很難理解？我該怎么辦？另外是否可用《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任？
謝謝！
答：
合同法的規定在本案中可以理解為：利息損失是發展商能夠預見的，而房屋增值，特別是增值的幅度是不能預見的。因此，發展商應當賠償你的利息損失。最高院的司法解釋也規定了參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，因為你們沒有約定違約責任，你的損失數額也難以確定。不過利息的計算方法不應當按過去的標準或者現在的標準統一計算，而是根據中國人民銀行的利率調整分階段計算。
最高院的司法解釋已經明確了適用消法的幾種情形，你不能適用消法。
楊春寶律師
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